Az új építésű házak kivitelezést követő hatósági eljárásai - azaz a használatbavételi engedélyezési eljárás, épületfeltüntetési vázrajz záradékolása és az ingatlan-nyilvántartási átvezetés szabályai

Használatbavételi eljárás

Amikor az új építésű házak a kivitelezést követően alkalmasak a biztonságos és rendeltetésszerű használatra, az építmény használatbavétele előtt az építtetőnek kérelmet szükséges benyújtania az építésügyi hatósághoz a használatbavételi eljárás megindítása és az építmény használatbavétele céljából. A használatbavételi eljárás részletes szabályait az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) tartalmazza.

Használatbavételi eljárás egy telken egy építési engedély alapján felépített építmény esetén, illetve több építmény esetén ütemezetten, vagy külön-külön ütemként is kérelmezhető, továbbá, ha nincs ütemezve, külön építményenként is lefolytatható, amennyiben azok megfelelnek a jogszabályban meghatározott követelményeknek. A Korm. rendelet 35. §-ban részletes szabályozás található a használatbavételi eljárás iránti kérelemről és annak mellékleteiről, amely alapján az új építésű házak esetében a kérelemhez kötelező mellékelni:

• a fővállalkozó kivitelező halála, illetve amennyiben a fővállalkozó kivitelező társaság, annak megszűnése esetén az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Kormány rendelet 14.§ szerinti, építésügyi műszaki szakértő általi nyilatkozatot (építési napló összesítő lapját), amely a szakági felelős műszaki vezető nyilatkozatán alapul,
• tízéves intézkedési határidőnél régebben használatba vett, illetve befejezett építmény esetén, amelynek építési engedélye lejárt, az építésügyi műszaki szakértő Korm. rendeletben meghatározott tartalmú nyilatkozatát,
• szakkérdés vizsgálata, illetve szakhatósági bevonásának szükségessége esetén – kivéve a kérelemhez mellékelt szakhatósági állásfoglalást – a Korm. rendelet 2. mellékletében szereplő dokumentációt,
• bővítményekre vonatkozásában az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 9/2023. (V.25.) ÉKM rendeletben (a továbbiakban: ÉKM rendelet) meghatározott és a Korm. rendelet követelményeinek megfelelő számítást, illetve energetikai tanúsítványt.

A Korm. rendelet 35. §-a alapján továbbá amennyiben rendelkezésre áll, a kérelemhez mellékelni lehet a műszaki dokumentációt és a szakhatóság előzetes állásfoglalását, valamint a környezethasználati engedélyt, vagy annak iktatószámáról szóló nyilatkozatot. A kérelem benyújtásával párhuzamosan azon új építésű házak esetén, amelyek az ÉKM rendelet hatálya alá tartoznak az építtetőnek szükséges energetikai tanúsítványt kiállíttatnia, valamint az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet (a továbbiakban: AM rendelet) szerinti záradékkal ellátott változási vázrajzot az Országos Építésügyi Nyilvántartás rendszerébe feltöltenie.

A Korm. rendelet 36. §-a alapján a használatbavételi eljárásról a hatóság hiánypótlást, illetve az eljárás megindításáról értesítést kizárólag abban az esetben bocsát ki, amennyiben szakhatóság bevonására kerül sor, vagy a kérelem elbírálásához szakkérdés vizsgálata szükséges. Az eljárás során a hatóság a Korm. rendelet 36. §-ban meghatározottaknak megfelelően vizsgálja az építtető által benyújtott kérelmet és annak mellékleteit, különös tekintettel a kérelem elbírálásához szükséges nyilatkozatok rendelkezésre állását, valamint, hogy azok valóságnak való megfelelését.

Az építésügyi hatóság a használatbavételi eljárásban hozott döntése függ a szakhatósági közreműködés, illetve a szakkérdés vizsgálatának szükségességétől, ugyanis, amennyiben sor került rájuk a hatóság érdemi döntése elutasító vagy engedélyező határozat lehet. A határozat tartalmáról a Korm. rendelet 38. §-a szól, amely szerint a határozatnak tartalmaznia kell többek között a használatba vételi engedély kikötéseit, építési engedély adatait, építmény hasznos alapterületét, továbbá tájékoztatnia kell a határozat címzettjeit annak engedélyezése vonatkozásában többek között a használatbavételi engedély határozatlan idejű hatályáról, szervizkönyv vezetés szükségességéről, valamint a bontási munkálatok befejezését követően az előírt építési-bontási hulladék-nyilvántartó lap benyújtásának kötelezettségéről. Amennyiben szakhatósági közreműködésre, illetve szakkérdés vizsgálatára nem volt szükség, a hatóság a használatbavételt tizenöt napon belül hallgatással tudomásul veszi, vagy a Korm. rend. 37. § (3) bekezdésében foglalt esetekben (így például, ha az építmény, építményrész a vonatkozó jogszabályoknak, előírt követelményeknek nem felel meg, vagy a rendeltetésszerű és biztonságos használatra nem alkalmas; új épület esetén az energetikai tanúsítványt az OÉNY-be nem töltötték fel stb.) a tudomásulvételt határozattal megtagadja, illetve ha az építményt már használatba vették annak használatát megtiltja.

A használatbavételi engedély tárgyában hozott döntés szóban nem közölhető. A végleges használatbavételi engedélyt írásban közölni kell az építtetővel, az ingatlanügyi hatósággal, illetékes települési önkormányzati adóhatósággal, valamint veszélyes anyagokkal foglalkozó üzem, létesítmény esetén az iparbiztonsági hatósággal is.  Az építésügyi hatóság véglegessé vált határozata ellen fellebbezésnek nincs helye, azonban az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 114. § alapján közigazgatási per indítható, továbbá jogszabálysértés esetében felülvizsgálatra van lehetőség.

A használatbavételi eljárás ügyintézési határideje a Korm. rendelet 10.§ alapján huszonöt nap, amennyiben szakkérdés vizsgálata szükséges az eljárás során harmincöt nap. Továbbá a használatbavételi eljárás az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 2. melléklete alapján illetékmentes.

Épületfeltüntetési vázrajz és ingatlan-nyilvántartási átvezetés

A használatbavételi engedély kérelmének benyújtásával párhuzamosan a záradékkal ellátott változási vázrajzot is szükséges benyújtania az építtetőnek az Országos Építésügyi Nyilvántartás rendszerébe. A földmérő által készített épületfeltüntetési vázrajznak az AM rendelet 28. §-a alapján az építmény ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis alapadatait, a művelés alól kivett elnevezést, illetve a művelési ágat, valamint az új épületet szükséges tartalmaznia. Amennyiben a telek és az építmény tulajdonosa azonos, a vázrajzon a telekhez szükséges kapcsolni az építményt. Az épületfeltüntetési vázrajzot az AM rendelet 17. melléklet szerinti tartalommal, mintás formában szükséges elkészíteni. Ezt követően a változási vázrajzot a jogszabályban meghatározott dokumentumokkal az építmény szerint illetékes földhivatalba benyújtani szükséges, ahol a vázrajzot a földhivatal záradékkal látja el, amelynek ügyintézési határideje az Ákr. 50. § (2) bekezdés c) pontja alapján hatvan nap.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 28. § szerint az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott, és a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény 23. § szerinti személyek által aláírt változási vázrajz alapján vezeti át a változásokat az ingatlan-nyilvántartásban és a térkép adatbázisban az ingatlanügyi hatóság. Az ügyintézési határidő az Ákr. 50. § (2) bekezdés c) pontja alapján hatvan nap.

A változási vázrajz vizsgálatának igazgatási szolgáltatási díja 10.600, - Ft., valamint az új, illetve megszűnt vagy változott építményenként az igazgatási szolgáltatási díjon felül építményenként 2.000, - Ft díjfizetés szükséges az ingatlan-nyilvántartási, a telekalakítási, a földmérési és térképészeti tevékenységgel kapcsolatos eljárások, továbbá az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások igazgatási szolgáltatási díjairól szóló 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet  13.§ (1) bekezdése alapján.

Bejelentés hiányában az ingatlanügyi hatóság hivatalbóli tudomásszerzést követően is átvezetheti a változás(oka)t. A változási vázrajzon feltüntetett változás valósággal való egyezőségét a hatóság vizsgálhatja: vizsgálati jegyzőkönyvet készít a feltárt hibákról és hiányosságokról, amely alapján a kérelmet benyújtó földmérő hiánypótlás keretében javíthatja a változási vázrajzot. A hiánypótlás nem teljesítése esetén a záradékolási eljárás megszüntetésre kerül. A záradékolási eljárás keretében az új vázrajz elkészítéséről és a vázrajz újrazáradékolásáról az AM rendelet 53. § szerint van lehetőség.  Továbbá a felmérési, területszámítási, valamint térképezési hiba kijavítására irányuló eljárást AM rendelet 56. § - 58. § szabályai szerint lefolytathatja.

Források:

• az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
• az ingatlan-nyilvántartási, a telekalakítási, a földmérési és térképészeti tevékenységgel kapcsolatos eljárások, továbbá az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások igazgatási szolgáltatási díjairól szóló 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet
• az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet
• épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 9/2023. (V.25.) ÉKM rendelet
• az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet
• az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény
• a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény
• az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény
• https://vazrajzkeszites.hu/epuletfeltuntetes/