Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének új szabályai
A 2021. január 1. napján hatályba lépett, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény alapján lehetővé válik az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített megszüntetése.
Az új törvény hátterében az osztatlan közös földtulajdoni viszonyok felszámolásának gyorsítása, valamint az osztatlan közös tulajdonban álló mező- és erdőgazdasági célú földek elmúlt évtizedekben – elsősorban a kárpótlások nyomán – kialakult tulajdonviszonyainak rendezése áll.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemével. Az ingatlanok jogi megosztására a tulajdonostársak bevonásával és együttműködésével kerül sor, mivel a megosztás kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapulhat, amely egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges.
Tekintettel arra, hogy az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed, ezért a jogszabályban számos kisebbségvédelmi szabály (tulajdonostársak igazolt módon történő értesítése, hirdetményi közzététel, minimális AK érték) került rögzítésre.
A korábbi szabályozással ellentétben, sem földmérők bevonására, sem változási vázrajz benyújtására, illetve záradékolásra nincs szükség. Az új eljárásban a tulajdonostársak megállapodását leképező megosztáshoz az ingatlanügyi hatóság által rendelkezésre bocsátott, ún. osztóprogram áll a felek rendelkezésére. Az osztóprogram által létrehozott térképvázlat és területkimutatás az ingatlannyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló, ügyvéd által ellenjegyzett egyezségi okirat elválaszthatatlan mellékletét képezi, azzal, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során kizárólag az osztóprogram által létrehozott térképvázlat használható fel.
A törvény rendelkezése szerint főszabály szerint a megosztás eredményeként az egyezségben közös tulajdonban álló ingatlan nem alakítható ki, továbbá követelmény az is, hogy az egyezség eredményeként kialakítandó új ingatlanoknak rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük. A megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanok megközelítésére szolgáló út kialakításáról a tulajdonostársak az egyezségben rendelkezhetnek, de ebben az esetben rendezniük kell az út tulajdonjogának kérdését is. Amennyiben nem alakítanak ki utat, úgy az egyezségben rendelkezni kell a létrejött ingatlanok megközelítését biztosító szolgalmi jog alapításáról.
Elkerülve a birtokelaprózódást, a jogszabály ún. területi minimumokat határoz meg, amelyeknél kisebb térmértékű földrészlet nem alakítható ki a megosztás során (pl. szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetében 1 hektár, a zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1,5 hektár).
Abban az esetben, ha egy vagy több tulajdonostársnak a fennálló tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlan – sem önállóan, sem mással közösen, sem hozzávásárlással vagy cserével – nem éri el a meghatározott területi minimumot, – amely főként a kis területű, nagyszámú tulajdonostárssal bíró ingatlanoknál jellemző-, az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról (bekebelezés). Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadot az a tulajdonostárs kebelezheti be, aki a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja. Ha egyetlen tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles. A bekebelező tulajdonostárs ellenértékként legalább az ingatlan – végrehajtási rendelet szerinti – értékbecslési ajánlatban megállapított értékének megfelelő összeget köteles megfizetni. Abban az esetben, ha az érintett tulajdonostársak valamelyike nem ért egyet a becsült összeggel, úgy lehetősége nyílik igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttetni. Az ellenérték megfizetését az egyezségi döntésben részt nem vevő tulajdonostárs részére bírósági letétbe kell helyezni.
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább kettő, a törvényi területi minimumnak megfelelő ingatlan, úgy megosztásnak nincs helye, ez esetben bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését. Ha több tulajdonostársnak is szándékában áll a teljes földrészlet bekebelezése, úgy arra elsősorban az ingatlant a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, több azonos mértékű használó esetén az ingatlanban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, valamint ennek egyenlősége esetén a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult.
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdoni viszonyok megszüntetésén túl a törvény rendezi a földnek minősülő ingatlanok tekintetében tulajdonosként bejegyzett azon személyek beazonosítását, akiknek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai hiányosak (beazonosítatlan és nem beazonosítható személy). Az ilyen esetekben a törvény az ingatlanügyi hatóság számára hivatalból történő kötelező adatfeltárást, adategyeztetést és annak sikeressége esetén adatkiigazítást ír elő, végső esetben hirdetmény útján kísérli meg felderíteni a tulajdonos személyét.
Amennyiben az előzőekben nevesített eljárások alapján a tulajdonost nem lehet beazonosítani, illetőleg születési évétől számított 120 év az adatfeltárás megindulásakor már eltelt, azonban halálának időpontjára vonatkozóan hiteles adat nem áll rendelkezésre, úgy az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy a tulajdonos beazonosíthatatlan és ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen, amely esetekben az érintett ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába.
forrás: www.agrarszektor.hu