Kötelező-e az elővásárlásra jogosultak megkeresése?

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan vagy tulajdoni hányad ingatlan adásvétele esetén az adott ingatlan / tulajdoni hányad tulajdonosa(i) elővásárlásra jogosultak értesítésére vonatkozó kötelezettségét jogszabály írja elő. Az értesítési kötelezettség teljesítése azonban egy soklakásos társasház esetében nehézségeket okozhat. A Kúria 2021.147. számú bírósági határozatában a fenti kérdésben adott iránymutatást.

Osztatlan közös tulajdon esetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ehhez kapcsolódóan érvényesül a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése is, amely szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

A tulajdonos(ok) köteles(ek) a vételi ajánlatot teljes terjedelemben igazolható módon közölni a tulajdonostársakkal. Ez a postai úton, tértivevénnyel történő írásos felszólítást, vagy egyéb igazolható úton történő értesítést jelent, amelyben az ingatlan tulajdonosa felhívja a jogosultakat, hogy írásban nyilatkozzanak arról, kívánják-e elővásárlási jogukat gyakorolni.

A Kúria határozata alapján a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jogot szem előtt tartva, az eladó köteles értesíteni az elővásárlásra jogosultakat, amennyiben az nem okoz rendkívüli nehézséget a felek, illetve számottevő késedelmet az adásvétel folyamatára tekintetében. Ilyen nehézség lehet az értesítésből fakadó aránytalanul hosszú késedelem, vagy az ingatlan vételárához viszonyított, számottevően jelentős növekedés a tranzakció költségeiben. Amennyiben az elővásárlásra jogosultak értesítésének körülményeiből fakadóan nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az ingatlan adásvételi szerződés földhivatal részére történő benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, abban az esetben elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata a kötelezettség teljesítéséhez. Rendkívüli nehézség fennállásaként értelmezhetőek azok az esetek is, amikor a tulajdoni lap alapján a jogosultnak külföldi címe van, vagy belföldi cím esetén sikertelen közlés megjelölésével érkezik vissza a küldemény.

Ugyanakkor, szem előtt kell tartani, hogy elsődlegesen a főszabályként meghatározott értesítési kötelezettség teljesítésére kell törekedni és a közlés során úgy kell eljárni, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól.

forrás: https://jogaszvilag.hu/cegvilag/kotelezo-e-az-elovasarlasra-jogosultak-megkeresese/