Rozsdaövezeti ingatlanok szabályozása

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) alapján rozsdaövezeti akcióterületnek minősülnek azok a korábban ipari, kereskedelmi, közlekedési, honvédelmi vagy településközponti célra használt, de mára felhagyottá, alulhasznosítottá vagy leromlott állapotúvá vált területek, amelyek jellemzően környezeti terheléssel érintettek. Ezek a barnamezős területek ugyanakkor fejleszthetők, és megfelelő infrastruktúra mellett lakó- és egyéb funkciók kialakítására alkalmassá tehetők.

A rozsdaövezeti akcióterületekre vonatkozó szabályozás kiemelt közérdekű célként kezeli az ilyen használaton kívüli ipari területek rehabilitációját, különösen lakáscélú fejlesztések révén. Ezen akcióterületek lakhatási feltételek biztosítására való alkalmassága és városszövetbe integrálására – mint közérdekű cél – érdekében a rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló beruházásokra speciális településrendezési és jogi szabályok vonatkoznak. 

Kijelölés, kiemelt státusz jelleg

Hivatkozással a Méptv. rozsdaövezeti akcióterületet definiáló 16. § 113. pontjára, valamint a 18. § (3) bekezdésére, a rozsdaövezeti akcióterületek lehatárolását a Kormány – a települési önkormányzat, a fővárosban az illetékes kerületi önkormányzat véleményének kikérésével – rendeletben állapítja meg.

A rozsdaövezeti státusz mindig konkrét ingatlanhoz kapcsolódik, az ide tartozó ingatlanok listáját a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: „Kormányrendelet”) 1. és 1.a. mellékletei tartalmazzák, melyek táblázatos formába szedve megjelölik a rozsdaövezeti akcióterületet helyrajzi szám, helyszín és típusa (azonnali / közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterület) szerint,  valamint megnevezi az adott területen megvalósuló beruházást és a koordinációra kijelölt főispánt is.

A Kormányrendelet kiemelt státuszt biztosít a rozsdaövezeti beruházásoknak azzal, hogy „nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé, illetve kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánítja azokat a 2. mellékletben felsorolt közigazgatási hatósági ügyeket, amelyek az 1. melléklet szerinti ingatlanokon, valamint az ezen ingatlanokból a telekalakítási eljárásban hozott döntés véglegessé válását követően kialakított ingatlanokon megvalósuló beruházásokkal függenek össze.”

Tekintettel a fenti speciális körülményre, az említett beruházásokhoz kapcsolódó engedélyezési eljárások 

• gyorsított és egyszerűsített eljárásrendben zajlanak, 
• sajátos beépítési szabályok és egyedi építési követelmények alkalmazhatók, valamint
• az érintett területek több esetben kikerülnek az általános építésügyi tervi korlátok alól. 

A rozsdaövezeti ingatlanok kiemelt jogi státuszát erősíti továbbá, hogy a 444/2021. (VII. 23.) Kormányrendelet és az általános forgalmi adóról szóló a 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: „Áfatv.”) a rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező, új lakás értékesítésére kedvezményes, 5%-os áfakulcsot rendel alkalmazni.

A kedvezményes áfakulcs azokra a lakásokra vonatkozik, amelyek:

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy 
• első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
• első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A rozsdaövezetekben épülő új lakások 5 %-os áfáját – mint központi költségvetésből vissza nem térítendő állami támogatást - az ingatlan új tulajdonosa a Magyar Államkincstáron keresztül adó-visszatérítési támogatás formájában visszaigényelheti.

Tulajdonosváltozás, státusz elvesztése

Az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra tekintettel kihirdetett veszélyhelyzeti rendeletek törvényi szintre emeléséről szóló 2025. évi L. törvény hatályon kívül helyezte a rozsdaövezeti akcióterületekhez kapcsolódó veszélyhelyzeti szabályokról szóló  20/2024. (II. 8.) Korm. rendeletet és 2025. nyara óta immáron törvényi szint rendelkezik arról, hogy a jelen bekezdésben citált törvény 96. §-ban foglalt kivételeket ide nem értve, amennyiben az adott, rozsdaövezeti ingatlannak, a rozsdaövezetté történő kijelölését követően változik a többségi tulajdonosa, illetve változás következik be a többségi befolyást gyakorló személyében, úgy azt egyrészt 5 (öt) munkanapon belül be kell jelenteni a Magyar Államkincstár részére, másrészt az érintett terület elveszti rozsdaövezeti státuszát és ezzel összhangban módosításra kerül a Kormányrendelet is. 

Amennyiben a kedvezményes áfa-kulccsal érintett lakás tekintetében történik a fenti, többségi tulajdonost érintő változás és ezen változás a lakásra vonatkozó adásvételi szerződés megkötésének időpontját megelőzően bekövetkezett, akkor

• e lakásra vonatkozóan az Áfatv. szerinti kedvezőbb adómérték az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg vagy azt követően teljesített vételárrészlet tekintetében nem alkalmazható, továbbá 
• a 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet szerinti támogatás nem igényelhető, illetve az igénylés iránti kérelmet a kincstár elutasítja.

Ellenőrzés és szankciók 

Fontos tudni, hogy a Magyar Államkincstár negyedévente ellenőrzi, hogy a rozsdaövezeti ingatlanokat érintően a fenti változás bekövetkezett-e és amennyiben a bejelentési kötelezettség megsértését tapasztalja, úgy a mulasztás ténye megállapításának időpontjában a többségi tulajdonos terhére bírságot szab ki, melynek alapja az adott ingatlan beépíthető alapterülete négyzetméter számának 10 000 000-szorosa, mértéke pedig a bírságalap 10%-a. 

Forrás:

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény

Az általános forgalmi adóról szóló a 2007. évi CXXVII. törvény

Az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra tekintettel kihirdetett veszélyhelyzeti rendeletek törvényi szintre emeléséről szóló 2025. évi L. törvény

A rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről és egyes akcióterületeken megvalósuló beruházásokra irányadó sajátos követelményekről szóló 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet

A rozsdaövezeti akcióterületekhez kapcsolódó veszélyhelyzeti szabályokról szóló 20/2024. (II. 8.) Korm. rendeletet

A rozsdaövezeti akcióterületen létesített lakóingatlanban kialakított lakások vásárlásához kapcsolódó adó-visszatérítési támogatásról szóló 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendelet