A visszavásárlási jog, az elővásárlási jog, valamint a vételi és eladási jog elhatárolása

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) a tulajdonátruházó szerződések körében több olyan sajátos alakító jogot is nevesít, amelyek egy jövőbeli adásvételi szerződés létrejöttét, illetve feltételeit befolyásolják. A jogalkotó felismerte azt, hogy bizonyos gazdasági és kereskedelmi élethelyzetek sajátos kockázatokat vagy bizonytalansági tényezőket hordoznak, ezért indokoltnak látta külön szabályok megalkotását az adásvételi szerződés általános szabályaihoz képest. E speciális rendelkezések célja, hogy az általános rendelkezések mellett a felek érdekeit kiegyensúlyozó szabályozási keretet biztosítsanak. Mind a négy intézmény az adásvételhez kapcsolódik, dogmatikai jellegük, alkalmazási céljuk és jogkövetkezményeik jelentősen különböznek egymástól, e különbségek áttekintése elengedhetetlen a felek megfelelő szerződéses pozíciójának kialakításához.

A négy jogintézményt a közös dogmatikai kiindulópont köti össze: mindegyik a tulajdonátruházásra irányuló jövőbeli szerződés létrejöttét vagy annak feltételeit alakítja, ugyanakkor eltérő módon avatkoznak be a szerződési szabadságba. A szerződéskötési pozíció eltolása, erősítése vagy éppen feltételessé tétele adja ezen konstrukciók valódi jelentőségét.

Visszavásárlási jog:

„Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti.

A visszavásárlási árat a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban határozzák meg. Ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.”

A visszavásárlási jog olyan, az eladó számára biztosított egyoldalú alakító jog, amely lehetővé teszi, hogy a korábban eladott dolgot meghatározott feltételek fennállása esetén visszaszerezze. A jog gyakorlásával új adásvételi szerződés jön létre a jogosult és a kötelezett között, nem pedig a korábbi adásvétel áll vissza. A Ptk. kifejezetten kimondja, hogy amennyiben a felek eltérően nem állapodnak meg, a visszavásárlási ár a visszavásárlás időpontjában irányadó forgalmi érték. A kötelezettnek tartózkodnia kell minden olyan magatartástól, amely a jog gyakorlását meghiúsíthatja vagy korlátozhatja, továbbá a jog megszűnik, ha a dolog a kötelezettnek fel nem róható okból megsemmisül. A visszavásárlási jog tehát elsősorban az eladó jövőbeni vagyoni pozíciójának biztosítására szolgál, és gyakori eszköze a biztosítéki jellegű, illetve üzleti konstrukcióknak.

A visszavásárlási joggal kapcsolatban a gyakorlatban tipikusan felmerülő kérdés, hogy mikor minősül a konstrukció burkolt biztosítéki megállapodásnak. A fiducia tilalmának fényében különösen fontos a jogintézmény rendeltetésszerű alkalmazása, illetve annak vizsgálata, hogy a felek valójában nem zálogjogi funkciót kívántak-e megvalósítani.

Elővásárlási jog:

„Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.

Ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.”

Az elővásárlási jog sajátossága, hogy gyakorlása szorosan kötődik a tulajdonos elidegenítésre irányuló szándékához. Az elővásárlási jog a magyar magánjog egyik meghatározó intézménye, amelynek célja, hogy a szerződéskötés során egy meghatározott személyi körnek elsőbbséget biztosítson a tulajdonjog megszerzésére. Különleges ez a jogosultság abból a szempontból, hogy annak jogosultja egyoldalú nyilatkozatával jogviszonyt létesít önmaga és a dolgot eladni szándékozó tulajdonos között. Az elővásárlási jog intézményét már a római jog is ismerte, azt az eladó javára szóló mellékegyezménynek tekintették, amely alapján az eladó kiköthette, hogy ha a vevő a dolgot bármikor el kívánja adni, azt köteles az eladónak felajánlani, aki jogosult a dolgot a más által ajánlott vételáron megvásárolni.

A Ptk. 6:221. §-a szerint az elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha a tulajdonos harmadik személy vételi ajánlatát elfogadja, a jogosult ekkor a szerződés feltételeit változatlanul elfogadva „beléphet” a szerződésbe a harmadik személy helyett. Az elővásárlási jog tehát feltételes jog, amelynek gyakorlása nem eredményez új adásvételi szerződést, hanem a már kialakult szerződési ajánlatba való helyettesítő belépést biztosítja. A tulajdonos köteles értesíteni az elővásárlási jog jogosultat a harmadik személy ajánlatáról, és a tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén a jogosult a szerződés hatálytalanságát kérheti. Az elővásárlási jog általában védelmi funkciót tölt be. Dogmatikailag fontos különbség, hogy az elővásárlási jog nem alakít ki közvetlen szerződéses pozíciót, hanem csak a tulajdonos elidegenítési döntése esetén gyakorolható.

A gyakorlatban különösen problémás kérdés, hogy mit kell „ajánlatnak” tekinteni, milyen formában kell azt a jogosulttal közölni, és milyen időtartam áll rendelkezésére a döntés meghozatalára. A tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén alkalmazandó jogkövetkezmények – így különösen a hatálytalanság – a leggyakoribb jogviták közé tartoznak.

Vételi és eladási jog:

„Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja.

Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének.”

A vételi és az eladási jog – a Ptk. 6:225. §-a alapján – a felek által szerződésben alapítható olyan egyoldalú alakító jog, amely lehetővé teszi, hogy a jogosult nyilatkozatával vagy megszerezze a dolgot (vételi jog), vagy eladja azt a kötelezettnek (eladási jog). A vételi vagy eladási jog tekinthető a leginkább „erős” pozíciót biztosító konstrukciónak, mivel a jogosult puszta akaratnyilatkozata szerződéskötéshez vezet. A Ptk. közös szabályként fogalmazza meg azt a követelményt, hogy az ilyen jogot létesítő szerződést írásba kell foglalni. A formai követelmény megsértésével kötött szerződés semmis, vagyis e jogok létesítésének joghatása nem fűződhet hozzá. Ezt követelményt a jogalkotó mind a négy vizsgált jogintézmény vonatkozásában egységesen érvényesíti. Az eladási és vételi jogot gyakran alkalmazzák üzleti tranzakciókban, befektetési konstrukciókban, illetve olyan esetekben, amikor a felek előre rögzíteni kívánják a jövőbeli szerződéskötés feltételeit.

Az opciók gyakorlati jelentősége a vállalati és ingatlanügyletekben különösen nagy. Számviteli és adójogi szempontból is releváns kérdés az opciós díj kezelése, továbbá az, hogy az opció valójában nem leplezett adásvételi szerződés-e, ami a bírói gyakorlat szerint nem ritkán előforduló probléma.

A régi és az új Ptk. vonatkozó rendelkezéseinek összehasonlító elemzése a vizsgált jogintézmények körében:

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) szabályai több ponton eltértek a hatályos Ptk.-tól, különösen az időbeli korlátok, a visszavásárlási ár meghatározása és a bírósági mentesítés lehetősége tekintetében. A hatályos szabályozás a felek szerződési autonómiáját helyezi előtérbe, ugyanakkor fenntartja a kógens korlátokat a visszaélések elkerülése érdekében.

A régi Ptk. 373-375. §-a szerint:

„Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.”

„Az eladott dolog visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.

A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.

A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.

Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.

Egyebekben a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni.”

„Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni.

A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.

A bíróság a tulajdonost – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.

Egyebekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni.”

A hatályos Ptk. a fenti időbeli és bírósági korlátokat már nem tartalmazza. A jogalkotó abból indult ki, hogy az időben korlátlan vételi vagy eladási jog elsősorban a kötelezett érdekeit érintheti, aki azonban a szerződéskötéskor megfelelő garanciákat építhet be a megállapodásba. A bírósági mentesítés lehetőségének mellőzésével a jogalkotó a szerződéses stabilitást és a piaci biztonságot erősítette.

Ugyancsak mellőzi a kódex (Ptk.) a régi Ptk. szabályozásának azt az elemét, amely szerint a körülmények megváltozására tekintettel a bíróság mentesítheti az opció kötelezettjét az őt terhelő kötelezettségek alól. Piaci viszonyok között nincs indok arra, hogy a felek által tudatosan létrehozott kötelezettség alól a kötelezett bírósági segédlettel menekülhessen, és a jogalkotó bizonytalanná tegye a jog érvényesülését ezzel a lehetőséggel. A fejlődés irányát jelzi, hogy külön jogszabály, a tőkepiaci törvény például a tőzsdei termékre vonatkozó opcióval kapcsolatban a bírósági mentesítés lehetőségét kifejezetten kizárta. Különösen feleslegesnek látszik e speciális mentesülési ok, ha figyelembe vesszük, hogy a Ptk. szabályozza a szerződés lehetetlenülésének az esetét, illetve a bírósági szerződésmódosítás intézményét, amelyek megfelelő megoldást nyújthatnak azokban az esetekben, amikor a körülmények változása valóban indokolttá teszi a felek szerződéses viszonyába való beavatkozást.  Az időbeli korlátozás kapcsán azonban fontos megjegyezni, hogy felmerülhet a határozatlan időtartamra kötött szerződések felmondása, így ezen kockázat kizárására, kiküszöbölésére a határozott időre kötött vételi jog lehet a megoldás.

A négy jogintézmény elhatárolása szempontjából lényeges megállapítás, hogy míg a visszavásárlási és az opciós szerződések (vételi és eladási jog) önálló adásvételi szerződést hoznak létre a jogosult egyoldalú nyilatkozatával, addig az elővásárlási jog nem hoz létre ilyen önálló jogviszonyt, hanem a már megkötendő szerződésbe való belépésről rendelkezik. Ezzel összefüggésben az elővásárlási jog gyakorlása feltételes és harmadik személy ajánlatától függő, míg a visszavásárlási jog és az opciós jogok gyakorlása teljes mértékben a jogosult akaratától függ, és nem szükséges hozzá harmadik személy közreműködése. Fontos kiemelni, hogy a jogszabályon alapuló jogok megelőzik a szerződésen alapuló elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jogot. A visszavásárlási jog sajátossága továbbá, hogy jellemzően biztosítéki célzatú, míg a vételi és eladási jog üzleti stratégiák és szerződéses rugalmasság eszköze, az elővásárlási jog pedig inkább védelmi jellegű.

A különbségek könnyebb áttekintése érdekében az alábbi összehasonlító táblázat nyújt segítséget:

Összességében a négy jogintézmény egyaránt fontos szerepet tölt be az adásvételi jogviszonyok struktúrájában, de eltérő funkciókkal, alkalmazási mechanizmusokkal és jogkövetkezményekkel rendelkezik. A gyakorlatban mind a négy konstrukció jelentős rugalmasságot biztosíthat, ugyanakkor pontos és tudatos szerződéses szabályozást igényel, tekintettel eltérő joghatásaikra.

A jogpolitikai háttér azt mutatja, hogy a modern szabályozás célja a szerződési autonómia erősítése, ugyanakkor a visszaélések kizárása. A határterületeken mozgó jogintézmények – különösen a visszavásárlási jog és az opciók – alkalmazása során a bírói gyakorlat szerepe meghatározó, mivel az egyedi ügyek körülményei döntik el, hogy a konstrukció valóban a rendeltetésének megfelelően működik-e.

Források:

a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény

a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény

Kisfaludi András, In: Gárdos Péter, Vékás Lajos (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez

Vékás Lajos: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal.

Győri Ítélőtábla Pf.I.20.195/2014/9. szám