Az elbirtoklás

Az elbirtoklás, mint tulajdonszerzési mód szabályait a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:44. § - 5:49. § szakaszai határozzák meg. Bármely forgalomképes dolog tulajdonjogát elbirtoklás útján meg lehet szerezni, amennyiben ingó dolog esetén tíz évig, ingatlan esetén tizenöt évig sajátként, megszakítás nélkül birtokoljuk. A Ptk. fent hivatkozott szabályai alapján a forgalomképes dolog tulajdoni hányada is elbirtokolható. Következtetésképp az időmúlás által tulajdonjoggá erősödik a birtoklás.

Az elbirtoklás egyik alapvető feltétele, hogy a dolog jogilag alkalmas legyen az elbirtoklásra, azaz forgalomképes legyen. Ennek megfelelően például az állam tulajdonában lévő egyes dolgok — így különösen műemlékek, közutak — elbirtoklására nincs lehetőség. Fontos azonban, hogy a Ptk. kifejezetten rögzíti: a forgalomképes dolgon fennálló elidegenítési és terhelési tilalom önmagában nem zárja ki az elbirtoklást, amennyiben annak egyéb feltételei fennállnak. Elbirtoklás útján nem szerezhető tulajdonjog továbbá abban az esetben, ha a dolog az elbirtokló birtokába erőszakkal, alattomos módon vagy bűncselekmény elkövetése révén került. Kizárja az elbirtoklást az is, ha a föld nem megosztható, és csak annak egy részére teljesülnek az elbirtoklás feltételei.

Kiemelendő továbbá, hogy ingó dolog esetében az elbirtokló birtokának megszerzése előtt létrejött, dolgot terhelő, harmadik személyt illető jogok az elbirtoklással megszűnnek, amennyiben az elbirtoklás ideje ezen jogra nézve szintén eltelt. Ez alól kivételt képez, ha az elbirtokló a dolgot terhelő jog fennállásáról tudott, vagy annak fennállásáról tudnia kellett volna (nem volt jóhiszemű).  

 Az elbirtokláshoz elengedhetetlen az időmúlás: ingó dolog esetén tíz évnek, ingatlan esetén tizenöt évnek kell eltelnie.  

Harmadik feltételként a sajátként történő birtoklást nevezi meg a jogszabály, amely egyrészt adódik abból, hogy a dolgot annak tudatában birtokolja az elbirtokló, hogy a dolog birtoklását az eredeti tulajdonos illetőleg harmadik személy nem szakíthatja meg, másrészt, hogy a birtoklás külső megnyilvánulásai is arra utalnak, hogy a dologgal tulajdonosként rendelkezik (például a dolgot használja, fenntartja, a fenntartás költségeit viseli).

A szakadatlan birtoklási idő fennállása szintén elengedhetetlen. A Ptk. 5:49. § taxatíve felsorolja azon eseteket, amelyek esetén az elbirtoklási idő megszakad: ide sorolandó, amikor a tulajdonos gyakorolja a tulajdonosi jogát a dologgal összefüggésben (minthogy a dolgot eladja, elajándékozza), továbbá, ha a tulajdonos bírósági úton érvényesíti a dolog kiadása iránti követelését, ezáltal visszakerül a tulajdonos birtokába. Megszakad az elbirtoklási idő abban az esetben is, amikor a birtokos akaratán kívül elveszíti a birtokot, és egy éven belül azt nem szerzi vissza, vagy egy éven belül bíróság útján nem kéri a dolog visszaadását a dolog új birtokosától.  Amennyiben az elbirtoklási idő megszakad a fenti okokból kifolyólag, úgy az addig eltelt idő, legyen az hónapok vagy évek nem vehetőek figyelembe az elbirtoklási idő számításánál, azaz a megszakadást követően az elbirtoklási idő újra kezdődik. Azonban hozzászámítandó az új birtokos elbirtoklási idejéhez az új birtokos jogelődjének a birtok feletti elbirtoklási ideje, azaz a jogutódlás érvényesül az elbirtoklás során.

A fenti feltételek együttes fennállása esetén válik az elbirtoklás eredményeként a birtoklás tulajdonjoggá.

 Nyugszik az elbirtoklási idő, és az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás nem következik be abban az esetben, ha a tulajdonos menthető okból nem gyakorolja tulajdonosi jogait. Ezen rendelkezés kiterjed azon esetekre is, amikor az elbirtoklási idő eltelt, vagy abból kevesebb mint egy év lenne hátra.

Ingatlanok tekintetében közös tulajdon esetén is lehetséges az elbirtoklás. Közös tulajdonú ingatlan esetében fokozott szigorúsággal vizsgálja a bíróság az elbirtoklás törvényes kellékeinek fennállását, figyelemmel arra, hogy a Ptk. 5:47. §-a alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan használatára, és birtoklására, azonban a többi tulajdonostárs jogát és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére ezen jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja. Közös tulajdonban álló ingatlan esetében gyakori a tulajdonostársak között az ingatlan birtoklásának megosztása. A Kúria PK. 4. számú kollégiumi állásfoglalása alapján ezen esetben az elbirtoklást megalapozhatja, ha a közös tulajdonú ingatlan megosztásáról szóló megállapodás szabályait valamely oknál fogva nem tartják meg a tulajdonostársak. Felmerülhet elbirtoklás továbbá akkor is, ha az ingatlan megosztásáról szóló megállapodásban foglalt tények tévesen kerültek feltüntetésre, minthogy a megállapodásban foglalt tulajdoni arányok eltérnek a helyes tulajdoni arányoktól, és az ingatlan használata a helytelen tulajdoni arányok alapján történt.

A Ptk. 5:45. § rögzíti a jogcímes elbirtoklást: ennek során kizárólag ingatlan esetében öt év elteltével is bekövetkezhet az elbirtoklás, amennyiben az elbirtokló az ingatlan tulajdonjogát annak tulajdonosától írásbeli szerződéssel szerezte, ellenszolgáltatását teljesítette, és amely alapján annyak ingatlan-nyilvántartási bejegyzését is követelhetné, ha a szerződés az alakszerűségi követelményeknek megfelelne. Kiemelten fontos, hogy jogcímes elbirtoklás esetén is szükséges megfelelni az elbirtoklás feltételeinek, azonban azzal az eltéréssel, hogy az elbirtoklási időt öt évben határozta meg a jogalkotó.

A Ptk. 5:161. § (3) bekezdése alapján lehetőség van telki szolgalom elbirtoklására az ingatlan birtokosa által, azon esetben, ha a telki szolgalommal érintett ingatlan használata ellen az ingatlan birtokosa nem tiltakozik tizenöt éven át, feltéve, ha a telki szolgalmi jog gyakorlása nem szívességből, illetve nem visszavonásig engedett. A BH2013. 239. szerint ezen elbirtoklás csak szolgalomszerű használat esetén lehetséges. Ezáltal, amennyiben az ingatlanon annak tulajdonosa az átjárást lehetővé teszi mindenki számára, úgy nem valósul meg a szolgalomszerűség feltétele.

Az elbirtoklás ingatlan-nyilvántartási bejegyzését az elbirtokló félnek kell kezdeményeznie, enélkül az elbirtoklás révén megszerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási szempontból nem biztosított. A bejegyzés több módon is történhet.

Egyrészt, az elbirtokló fél tulajdoni igényét bíróság előtt, polgári peres eljárás keretében érvényesítheti, amely során az elbirtoklás törvényi feltételeinek fennállását bizonyítja. A jogerős bírósági határozat ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak minősül.

Az elbirtoklás folyamatában a szakadatlan birtoklás bizonyítására többféle bizonyítási eszköz alkalmazható. Ezek közé tartoznak a tanúvallomások, a birtoklásra utaló közüzemi számlák, fényképfelvételek, valamint a birtoklás jogcímét alátámasztó vagy kizáró szerződések (különös tekintettel a jogcímes elbirtoklás vizsgálatára). E körben kiemelendő a BH 1992. 758. számú eseti döntés, mely szerint amennyiben az elbirtoklással érintett ingatlanra bérleti szerződés áll fenn, az annak időtartama alatt kizárja az elbirtoklás lehetőségét. Ha ugyanis az elbirtokló olyan jogcímen birtokolja a dolgot, amely nem tekinthető sajátkénti birtoklásnak, és e jogcím a birtokló tudatállapotát is meghatározza, az elbirtoklás törvényi feltételei nem valósulnak meg.

Másrészt, az elbirtoklás bejegyzésére sor kerülhet a tulajdonos és az elbirtokló által kötött, elbirtoklást elismerő szerződés alapján is. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosa kifejezetten elismeri az elbirtoklás megtörténtét, és hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéséhez. Tekintettel arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az elbirtoklás tényéről hivatalból nem szerez tudomást, az elbirtoklás alapján történő tulajdonjog-bejegyzés kizárólag valamely bejegyzésre alkalmas okirat benyújtása alapján történhet meg.

Források:

• a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény
• https://kuria-birosag.hu/hu/koll-allasfoglalasok/pk-4
• BH2013. 239.
• BH1992. 758.
• PJD2024. 19.