Az elővásárlási jog szabályozása a társasház alapító okiratában

A társasház alapításának, működésének részletszabályait a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény tartalmazza (továbbiakban: „Társasházi tv.”). A Társasházi tv. 4/A. §-a általános jelleggel rögzíti, hogy háttérszabályozása a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: „Ptk”), azaz a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Ptk. rendelkezéseit a Társasházi tv.-ben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

A társasház a közös tulajdon egy speciális formája, ennek megfelelően a Ptk. a társasházra vonatkozó alapvető szabályokat a közös tulajdon szabályai között tárgyalja. A társasház közös tulajdonban álló ingatlanrészeinek tulajdoni hányada és a külön tulajdonban álló lakás (nem lakás céljára szolgáló helyiség) együtt alkotnak egy önálló ingatlant, az ezekre, mint önálló ingatlan részeire vonatkozó tulajdonjog ezért egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg, azaz önállóan e részek nem forgalomképesek. Személyegyesülésként a társasházak ún. korlátozott jogalanyisággal bírnak, azaz a Társasházi tv. 3. § (1) bekezdése által szabályozott körben a társasház tulajdonostársainak közössége az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során önálló jogalanyként léphet fel. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (vagy az intézőbizottság elnökét) illeti meg.

Társasház alapítása

Társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az egyedüli tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapító okirat valamennyi tulajdonostárs szerződéses akaratát, egybehangzó akaratnyilatkozatát kifejező okirat, amely valamennyi tulajdonostársra kötelező. A konzekvens bírói gyakorlat szerint az alapító okirat egy olyan különleges tartós jogviszonyt szabályozó szerződés, melynek alanyai változhatnak. (BH2010. 11., EBH2036. 2009.)

Az alapító okiratra, mint speciális szerződésre nem érvényesül teljeskörűen a szerződési szabadság alapelve, tekintettel arra, hogy a Társasházi tv. meghatározza, melyek az alapító okirat kötelező tartalmi elemei. Ilyen kötelező tartalmi elem a külön tulajdonba kerülő lakások meghatározása, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok meghatározása, vagy a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.

A jogirodalom illetőleg a joggyakorlat álláspontja nem egységes a tekintetben, hogy a kötelező tartalmi elemeken felül milyen esetleges további tartalmi elemeket lehet az alapító okiratba foglalni. A Kúria azonban kimondta, hogy a Társasházi tv.-nek az alapító okirat kötelező tartalmi elemeit rögzítő szabálya egyoldalúan kógens: az nem zárja ki a felsoroltak mellett további, a vizsgált esetben a közös tulajdon használatára vonatkozó kötelmek felvételét (BH2020. 178).

A társasház alapító okiratában létesíthető elővásárlási jog

A hatályos szabályozás szerint a társasházban a tulajdonosokat, mint tulajdonostársakat jogszabály alapján egymással szemben nem illeti meg elővásárlási jog egymás külön tulajdoni ingatlanai vonatkozásában. A Társasházi tv. ugyanis különös szabályt tartalmaz az elővásárlási jog tekintetében, így a Ptk. mögöttes szabálya nem érvényesülhet. Az alapító okiratnak ezért csak opcionális tartalmi eleme az elővásárlási jog szabályozása.

A Társasházi tv. szerint az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási jog létesíthető. A tulajdonostársak javára alapított elővásárlási jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése, azaz a jogszabály által létrehozott elővásárlási jogok mindig megelőzik az alapító okiratban foglalt, jogi természetét tekintve szerződéses elővásárlási jogot.

A társasházi jogviszony dologi jogi vonatkozásait a Társasházi tv. szerint az alapító okiratba kell foglalni, az elővásárlási jog alapításához továbbá a tulajdonostársak egyhangú megállapodása, szerződése szükséges, következésképpen érvényesen csak alapító okiratban lehet kikötni elővásárlási jogot. Ennek megfelelően a társasház közgyűlési határozata vagy a társasház szervezeti működési szabályzata nem alapíthat elővásárlási jogot.

Az alapító okiratban kiköthető elővásárlási jog egy olyan különleges, szerződéssel létrehozott elővásárlási jog, amelynek alapja egy kifejezett jogszabályi felhatalmazás, és amelyre a kikötése esetén – a Ptk. 5:85. § (5) bekezdése folytán – a Ptk. közös tulajdonon alapuló elővásárlási jogra vonatkozó szabályai irányadóak.

Az alapító okirat, mint tartós jogviszonyt szabályozó szerződés alanyai változhatnak, tulajdonosváltozás esetén az alapító okirat tekintetében is az új tulajdonos válik szerződő féllé, a társasházi jogviszony alanyává, aki a tulajdonszerzéssel kötelező érvényűnek fogadja el a társasház alapító okiratában foglaltakat, e körben a tulajdonostársak vagy az egyszemélyi alapító által alapított elővásárlási jogot is, az alapító okirat kötelező ereje tehát a szerződést kötő felek jogutódaira is kihat.

Az alapító okiratba foglalt elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése

Az alapító okiratban létesített elővásárlási jog vizsgálata körében fontos megemlíteni az elővásárlási jog földhivatali nyilvántartásának kérdését. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 29. § (3) bekezdése szerint a társasház törzslapjának III. részén az egész társasháztulajdonra vonatkozó jogokat és tényeket kell bejegyezni, valamint itt kell nyilvántartani az alapító okirat szerinti elővásárlási jogot.

Az elővásárlási jog kötelmi jogi jogintézmény, nem tartozik a dologi jogok zárt körébe, azonban ölthet bizonyos „dologi jelleget”. A bírói gyakorlat alapján a jogszabály által alapított elővásárlási jog természete, dologi hatálya egyértelmű, mint ex lege fennálló jog dologi hatályához nem szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, és a jog jogosultjával szemben a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba nem volt bejegyezve.

A szerződéssel létesített elővásárlási jog a jogszabályon alapuló elővásárlási joggal szemben a közhiteles nyilvántartásba való bejegyzéssel válik dologi hatályúvá: amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez [Ptk. 6:226. § (2) bekezdés]. A bejegyzést követően érvényesülnek az ingatlan-nyilvántartás elvei, e körben senki sem hivatkozhat arra, hogy az elővásárlási jog fennállásáról nem tudott [Ptk. 5:171. § (1) bekezdés]. Az elővásárlási jog bejegyzése tehát a harmadik személy vevő jóhiszeműségét kizárja az elővásárlási jog megsértése esetén.

A szerződéssel vagy alapító okirattal alapított, ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog megsértéséből származó igény is érvényesíthető a harmadik személy vevővel szemben. Indokolt azonban azon vevők védelme, akik az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szereznek jogot. A Ptk. 5:174. § (1) bekezdése alapján a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Az ingatlan-nyilvántartás elvei alapján kell tehát védelemben részesíteni a jóhiszemű szerzőt. A jóhiszeműség megítélésénél pedig annak van jelentősége, hogy az illető a kötelmi hatályú elővásárlási jogról tudott-e, vagy tudnia kellett-e.

Források:

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról

https://jogaszvilag.hu/szakma/az-elovasarlasi-jog-szabalyozasa-a-tarsashaz-alapito-okirataban/

https://jogaszvilag.hu/szakma/elovasarlasi-jogvita-a-tarsashazban/