A magyar települések jogi önvédelme: a helyi önazonosság védelméről szóló törvény

2025. július 1-jén lépett hatályba a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (a továbbiakban: Törvény), amelynek célja elsősorban az, hogy a helyi közösségek képesek legyenek megőrizni saját hagyományaikat, társadalmi rendjüket és értékeiket. Emellett a Törvény védelmet kíván nyújtani a túlzott mértékű lakosságbővüléssel és a tömeges ingatlanvásárlással szemben, mivel ez sok esetben a településen élő fiatalok kiszorulását, valamint a térség jellegének sérülését vagy akár elvesztését eredményezi.

A Törvény hatálybalépésével az önkormányzatoknak lehetőségük nyílt arra, hogy a Törvény keretein belül, ugyanakkor nagy mozgástérrel, önkormányzati rendelet megalkotásával megvédhessék önazonosságukat, és meghatározzák, milyen irányba kívánják fejleszteni településeiket. A szabályozás összhangot teremt az egyéni jogok és a közösségi érdekek között, miközben megőrzi a magyar települések értékeit az ott lakók és a jövő generációja számára is.

A Törvény két típusú jogvédelmi eszközt nevesít, amelyek a dologi és a személyi jogvédelmi eszközök. A dologi jogvédelmi eszköz az elővásárlási jog, míg a személyi jogvédelmi eszköz két további alcsoportra oszlik: a lakcímlétesítés tilalmára vagy feltételhez kötésére és a betelepülési hozzájárulásra.

Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog esetén, amennyiben az ingatlant betelepülő vagy mentességet nem élvező személy számára kívánja értékesíteni az eladó, elővásárlási jog biztosítható, amely a Törvény értelmében az alábbi személyeket illeti meg, az alábbi sorrendben:

1. az önkormányzat, vagy az önkormányzat által kijelölt, az önkormányzat többségi tulajdonában álló gazdasági társaság,

2. az eladásra szánt ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,

a. elsősorban lakóhellyel rendelkező,

b. másodsorban tartózkodási hellyel rendelkező személy

3. az eladásra szánt ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező más

a. elsősorban lakóhellyel rendelkező,

b. másodsorban tartózkodási hellyel rendelkező személy

A telekhatáros ingatlan és az érintett településen fekvő ingatlantulajdonos esetén fontos, hogy elővásárlási jog csak abban az esetben keletkezik, ha a tulajdonjog legalább öt éve fennáll.

Abban az esetben, ha a fenti 1. vagy 2. pont szerinti jogosultak közül többen is élni kívánnak az elővásárlási jogukkal, az a jogosult élvez elsőbbséget, akinek az ingatlana közelebb esik az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz.

A Törvény kivételt állít fel meghatározott ingatlanok esetére, így a Magyar Állam, a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye által tulajdonolt ingatlanok adásvétele esetén nem áll fenn az elővásárlási jog.

Amennyiben az önkormányzat rendelkezik az elővásárlási jog biztosításáról, a jogosultak a jog gyakorlásának sorrendjében megelőzik a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosult személyeket.

Elővásárlási jog fennállása esetén az alábbi eljárásrend követendő. Az eladni kívánt ingatlan tulajdonosa köteles az adásvételi szerződést a felek általi aláírást követő 8 napon belül – az elővásárlásra jogosultak joggyakorlásának biztosítása érdekében – megküldeni a jegyző részére.

Ezt követően a jegyző a Törvényben meghatározott módon – közvetlen értesítés vagy hirdetmény útján - közli az adásvételi szerződést a jogosultakkal. Az elővásárlási jog gyakorlására a jogosultaknak a közlést követő harminc napon belül van lehetőségük, ezen határidőn belül elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot tehetnek, amelyet a jegyző részére kell benyújtani. Amennyiben a jogosult határidőn belül nem nyilatkozik, az az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak minősül. Az elfogadó nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni és ahhoz csatolni kell a Törvényben meghatározott dokumentumokat.

A jognyilatkozat abban az esetben köti az eladót, ha a jogosult azt határidőben teszi meg, és az adásvételi szerződést teljeskörűen elfogadja. Az elfogadó nyilatkozat visszavonására a nyilatkozattételre nyitva álló harminc napos határidőn belül van lehetőség. Ezt szintén a jegyző előtt lehet megtenni.

Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő elteltét követő nyolc napon belül a jegyző iratjegyzéket készít a beérkezett elfogadó nyilatkozatokról, és azt az adásvételi szerződéssel, valamint a közlést vagy közzétételt igazoló dokumentummal együtt megküldi az eladó részére.

Amennyiben több jogosult tesz elfogadó nyilatkozatot, az léphet be a szerződésbe vevőként, aki a Törvényben meghatározott sorrendben előrébb áll. Abban az esetben, ha a jogosultak azonos ranghelyen állnak, az eladó választ közülük.

Lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése és a betelepülési hozzájárulás

A Törvény értelmében az önkormányzat előírhatja, hogy a betelepülő valamely észszerű előzetes feltételnek feleljen meg, teljesítsen a közösség önazonossága, szokásai vagy hagyományai szempontjából lényeges, illetve a közösség javát szolgáló észszerű kötelezettséget, vagy teljesítsen közérdekű kötelezettségvállalást. Továbbá a Törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy az önkormányzat rendeletében a betelepülést hozzájárulás megfizetéséhez kösse.

A Törvény meghatározza azokat a személyeket, akikkel szemben nem alkalmazhatók az önkormányzati rendeletben meghatározott, betelepülésre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek. Ilyen személynek minősül, aki:

1. a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek az érintett település származási helye,

2. bizonyítja vagy legalább valószínűsíteni tudja, hogy maga vagy valamely hozzátartozója a születését követő 10 évben legalább 12 hónapot az érintett településen élt,

3. állami vagy önkormányzati munkavállaló,

4. más okból, de igazolhatóan az érintett településen kíván dolgozni,

5. lakáscélú állami támogatásból vásárol ingatlant,

6. egyházi alkalmazott,

7. a helyi oktatási intézmény tanulója, hallgatója,

8. helyi például szociális, egészségügyi vagy hitéleti intézményben él,

9. az 1.-7. pontok szerinti jogosultak hozzátartozója.

Az önkormányzatok rendeletükben további személyi kört is mentesíthetnek, vagy arra kedvezőbb feltételeket is megállapíthatnak, de a kedvezmény és mentesség egyszerűsített vagy egyedi eljárás keretein belül is biztosítható. Továbbá az önkormányzatok rendeletükben méltányossági döntéshozatali jogkört állapíthatnak meg, amely akkor alkalmazható, ha a betelepülés valamely objektív vagy mérlegelésen alapuló feltétele nem teljesül, de a betelepülés mellett méltányolható érvek hozhatók fel.

A Törvény hatálybalépése óta bizonyos önkormányzatok már éltek a jogvédelmi eszközök alkalmazásának lehetőségével. Sátoraljaújhely Város Önkormányzata Képviselő-testületének rendeletében Sátoraljaújhely Város Önkormányzata és az adásvétel tárgyát képező ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa számára elővásárlási jogot biztosított, valamint megtiltotta a lakcímlétesítést azon személyek számára, akik büntetett előéletűek, köztartozásuk van, vagy nem rendelkeznek érettségi bizonyítvánnyal, illetve legalább középfokú szakképesítéssel. Emellett nem létesíthet lakcímet Sátoraljaújhely településen fekvő ingatlanon az a nagykorú személy sem, akinek a lakcímlétesítési kérelem benyújtását megelőző két évben nem volt legalább 365 nap biztosított jogviszonya.

Alsógagy Község Önkormányzatának képviselő-testülete rendeletében a Törvényben meghatározott jogosulti kör egészének biztosította az elővásárlási jogot, és a lakcímlétesítés feltételeként előírta, hogy a betelepülő rendelkezzen legalább középfokú, a település társadalmi berendezkedésének és életmódjának fenntartásához szükséges szakképesítéssel — például egészségügyi, élelmiszeripari vagy oktatási területen —, valamint igazolja büntetlen előéletét is.

Várhatóan egyre több önkormányzat él majd a Törvényben biztosított rendeletalkotási jogával, hiszen a Törvény célja, hogy védje a magyar falvak, községek és városok társadalmi és kulturális berendezkedését, valamint, hogy lehetőséget biztosítson a helyi vagy onnan származó fiatalok számára, hogy otthont teremtsenek.