Az új Inytv. hatálybalépésével összefüggő egyes rendelkezések

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.) 2025. január 15-én mint új, rendkívüli jelentőségű jogszabály lépett hatályba, amely a kapcsolódó jogszabályaival együtt részben felváltotta a jelenlegi ágazati szabályozást, részben pedig a jogszabályok közötti összhang megteremtése érdekében számos további törvényt módosított.

Átmeneti rendelkezések

Az új Inytv. alkalmazása során figyelemmel kell lenni az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint az egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény (a továbbiakban: Átmeneti tv.) rendelkezéseire, valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: új Inytv. vhr.) rendelkezéseire.

Az Átmeneti tv. 3/A, 3/B és 3/D. §-ai 2025. január 15. napi hatállyal hatályon kívül helyezték az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2024. évi LXXX. törvény 127. §-át, amely alapján 2025. január 15. napján és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásokban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig ún. átmeneti időszak van érvényben, amely átmeneti időszak során a korábbi szabályoknak megfelelően lehetőség van papíralapú eljárások lefolytatására. Az Átmeneti tv. 3/A. § (2) bekezdésének rendelkezése hatályban marad, amely értelmében „az Inytv. 35. § (3) bekezdését és a 36. §-át, 39. § (5) bekezdését, 40. § (4) és (5) bekezdését, 42. § (2) bekezdését és 46. §-át abban az esetben kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül kerül sor”.

Tehát a hatályos rendelkezések szerint a beadványokat 2025. január 15. napjától mind elektronikus űrlap alkalmazásával, mind az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszer használata nélkül, papíralapon lehetséges benyújtani azzal, hogy a Lechner Tudásközpont az elektronikus ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos 2025. január 14-i tájékoztató levele értelmében: „az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése fokozatosan zajlik, moduláris indulással minimalizálva az informatikai átállások kockázatát. Az ingatlanforgalmi adatbázisok védelme érdekében vármegyénként történik az új rendszer back-office indítása, elsőként Komárom-Esztergom vármegyében.” Ezzel összehangban a Magyar Ügyvédi Kamara tájékoztatása értelmében az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszert az ügyvédek számára még nem nyitották meg, ekként jelenleg az ügyvédek az új rendszer használata nélkül, papíralapon, de immáron az új szabályokat alkalmazva tudják ellátni feladataikat.

Ügyleti meghatalmazás

Az új Inytv. vhr. 108. § (1) bek. akként rendelkezik, hogy „ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írja alá, az ügyleti meghatalmazást a (2) és (3) bekezdésben meghatározott tartalommal, ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, illetve a 115. § (2), (3) és (5) bekezdésében meghatározott személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni.”

A fentiekre figyelemmel az ügyleti meghatalmazás arra az esetre vonatkozik, ha pl. az eladó/vevő képviseletét harmadik személy látja el egy ügylet vonatkozásában.

Jogi képviselő meghatalmazása/ügyvédi meghatalmazás

Az új Inytv. vhr. 113. §-a a következőket rögzíti, hogy „Az eljárásban a jogi képviselő képviseleti jogosultságát közjegyző esetén a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény 174/A. §-a szerinti, ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott felhatalmazással (a továbbiakban: felhatalmazás), ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos esetén az Üttv. 39/A. § (2) bekezdése szerinti, ingatlan- nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott meghatalmazással (a továbbiakban: ügyvédi meghatalmazás) kell igazolni.”

Az Üttv. 39/A. (2) bekezdése értelmében „az ingatlan-nyilvántartási ügyben való jogi képviselet ellátására vonatkozó, valamennyi a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett személy által egybehangzóan adott meghatalmazást az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott tartalommal és módon, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni”, azaz az ügyvédi meghatalmazást valamennyi fél adja az eljárás tekintetében.

Továbbá az új Inytv. vhr. 115. § (1)-(1a) bek. rögzíti, hogy „a felhatalmazást vagy az ügyvédi meghatalmazást a jogi képviseletet ellátó közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, illetve a (2), (3) és (5) bekezdésben meghatározott személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással kell hitelesíteni.

(1a) Az (1) bekezdés szerinti, ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott felhatalmazást vagy ügyvédi meghatalmazást a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője a jogi képviselő vagy a (2) és (3) bekezdésben meghatározott személy előtt papíralapon írja alá, természetes személy felhatalmazó vagy meghatalmazó papíralapon is aláírhatja; ez esetben a jogi képviselő vagy a (2) és (3) bekezdésben meghatározott személy a papíralapú felhatalmazást vagy meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.” 

Fentieket összegezve:

- Ha a meghatalmazást egy jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője írja alá, ezt személyesen és a jogi képviselő előtt kell megtennie papíralapon.

-     Természetes személyek esetében lehetőség van papíralapú és teljes egészében elektronikus űrlapos eljárásra is.

Vevői jog

Az új Inytv. 2025. január 15-i hatálybalépére figyelemmel, ekként az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésére tekintettel megszűnt a korábbi szabályozás szerinti függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyezhetősége, azonban bevezetésre került a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a bejegyzés az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vonatkozik. A kérelem széljegyzésétől számított 6 (hat) hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyezhető határozott, vagy határozatlan időre, de ez utóbbi esetben a földhivatal 5 (öt) év után automatikusan törli az ingatlan-nyilvántartásból.

A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog szerinti bejegyzés ranghelyén jegyzi be az illetékes hatóság.

Az új Inytv. vhr. 45. §-a a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog tekintetében az alábbiak szerint rendelkezik:

„45. § (1) A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.

(2) A bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időponttól számított hat hónap elteltét követően a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

(3) Az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodásában a tulajdonjog fenntartására meghatározott határozott idő elteltével, a határozatlan időre kikötött tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli. A törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a felek megállapodása esetén ismételten bejegyezhető.

(4) A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.

B400 adatlap

Átmenetileg 2025. január 15. napjától továbbra is lehetőség van papíralapú B400-as adatlap előterjesztésére. Az új Inytv. vhr. 112. §-a értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat az ügyfél vagy jogi képviselője 

• az adóhatóság informatikai rendszerében; vagy 
• az adóhatóság előtt papíralapon teszi meg. 

Az adóhatóság informatikai rendszere az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből lesz elérhető.

Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási kezelésével kapcsolatos részletszabályokat az új Inytv. vhr. tartalmazza, amely pontosítja a lemondó nyilatkozat megtételének formáját, bevezeti a kézbesítés igazolásának egy új módját, illetve ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot követel meg az eladótól, ha nem áll rendelkezésre az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozata.

Az okiratok kellékei

Az új Inytv. 35. §-a rögzíti az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy törlés alapjául szolgáló okiratnak tartalmára vonatkozó rendelkezéseket, amely szerint

„35. § (1) Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy törlés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell:

a) az okiratban szereplő természetes személy nevét, valamint

aa) a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá nem tartozó természetes személy további természetes személyazonosító adatait a 8. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározottak szerint,

ab) a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó természetes személy további természetes személyazonosító adatait és a személyi azonosítóját;

b) az okiratban szereplő jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet megnevezését, valamint

ba) a nyilvántartását vezető szerv megnevezését és a nyilvántartási számát,

bb) a nem nyilvántartott szervezet székhelyét;

c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, fekvés, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot;

d) a jog vagy tény pontos megjelölését;

e) tulajdonjog-változás esetén a jogváltozás jogcímét;

f) egyoldalú – a bejegyzett jog törléséhez hozzájáruló – nyilatkozat kivételével az érdekeltek megállapodását;

g) a bejegyzett jogosult bejegyzést, törlést engedő feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatát;

h) az okiratban szereplő természetes személyek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

(2) A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, valamint az okiratban az ügyletkötő félnek, a fél képviselőjének személye nyilvánvalóan beazonosítható, és

a) a papíralapú okiratról készült – a jogi képviselő által az ügyvédi tevékenységről szóló törvény szerint elektronikus okirattá alakítással előállított – elektronikus másolat az ügyletkötő fél, a fél képviselője, valamint a készítő és ellenjegyző személy aláírásképét tartalmazza,

b) az elektronikus okiraton az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és azon időbélyegzőt helyez el, vagy

c) olyan, törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás keretében jött létre, ahol a szolgáltató az okiratot a kiállító azonosításán keresztül a kiállító személyéhez rendeli és a személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal együtt vagy az alapján hitelesen igazolja; továbbá a szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja, és azt az okirattal együtt legalább fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és legalább fokozott biztonságú időbélyegzővel látja el.

(3) A papíralapú köz- és magánokirat kizárólag abban az esetben fogadható el az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha azt a szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította.

(4) Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, illetve a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

(5) Ha az átalakításos önálló zálogjog bejegyzése iránti eljárásban benyújtott okirat nem tartalmazza a zálogkötelezett (1) bekezdés a) pont ab) alpontja szerinti személyi azonosítóját, akkor ezt az ingatlanügyi hatóság a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból, hivatalból pótolja.”

Források:

• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.);
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint az egyes, az ingatlan- nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény (a továbbiakban: Átmeneti tv.);
• az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: új Inytv. vhr.);

• az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény;
• Lechner Tudásközpont az elektronikus ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos 2025. január 14-i tájékoztató levele
• https://www.nak.hu/tajekoztatasi-szolgaltatas/jogszabalyok/235-jogszabalyi-osszefoglalo/108166-fokozatos-az-atteres-az-elektronikus-ingatlan-nyilvantartasra-2025-januar-15-en-indul-az-e-ing
• https://e-ingatlanugyvedek.hu/blog/elektronikus-az-ingatlan-nyilvantartas-2025-tol