Ingatlan adásvételek során meglehetősen gyakran találkozhatunk olyan esettel, ahol az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan természetes személyek közös tulajdonában áll. Ezen esetekben elterjedt gyakorlat, hogy a tulajdonostársak, mint eladók akként rendelkeznek, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan teljes ellenértékét a szerződés szerinti vevő az eladók közül kizárólag az egyik eladó számlájára köteles teljesíteni.
Általában az ilyen tényállások esetében az adásvételi szerződés tartalmaz egy olyan rendelkezést, amely szerint az eladók a saját kezükhöz történő joghatályos teljesítésnek ismerik el a vevőnek kizárólag az egyik eladó számlájára történő teljesítését. Ezzel összefüggésben kérdésként merül fel, hogy hogyan alakul az ingatlan átruházásából származó jövedelem utáni adófizetési kötelezettség az eladók vonatkozásában.
A hatályos jogi szabályozás értelmében az ingatlan értékesítésével összefüggésben az eladó/eladók részére adófizetési kötelezettség keletkezhet, amely a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján kerül megállapításra.
A szabályozás alapján az ingatlan értékesítése esetén az eladónak akkor kell személyi jövedelemadót fizetnie, ha az átruházás az ingatlan megszerzésének évében vagy az azt követő 5 (öt) éven belül történik. Ehhez kapcsolódóan megjegyzendő, hogy az ingatlan szerzés időpontjának alapvetően azt az időpontot kell tekinteni, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották, öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni, lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
Az Szja tv. 62. § (4) bekezdése az ingatlan megszerzésének évéhez viszonyítva sávosan határozza meg a fizetendő személyi jövedelemadó mértékét, vagy éppen az adófizetés alóli mentességet az alábbiak szerint: „Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)-(3) bekezdés szerint kiszámított összeg
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.”
A közös tulajdonban álló ingatlan értékesítés során vázolt esetre a választ az Szja tv. 4. § (6) bekezdése adja meg, amely rögzíti, hogy „ha e törvény másként nem rendelkezik, közös tulajdon esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában – […], az ingatlan átruházásából, […] származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, azzal, hogy a tulajdonostársak közössége esetén az említett tevékenységekből származó bevétellel szemben – e törvény szerint elismert – költség bármelyik tulajdonos nevére szóló bizonylat alapján elszámolható.”
Mindez tehát azt jelenti, hogy amennyiben az eladók rendelkezése alapján a vételár kizárólag az egyikőjük bankszámlájára történő banki átutalással kerül teljesítésre, ezen körülménytől függetlenül az adókötelezettség egyaránt mindkét eladót az Szja tv. hivatkozott rendelkezése alapján terheli. Ennek értelmében az Szja tv. 62. § (4) bekezdése alapján az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adóalapjának számításánál mindkét fél esetében is figyelembe kell venni az értékesítést.
Erre figyelemmel, amennyiben az eladók egyike le kíván mondani a másik eladó javára az őt megillető vételárrészről, úgy azt az eladóknak egymás között szükséges rendezniük, azonban mindezt egy külön okiratban foglalt megállapodásban tehetik meg így például egy ajándékozási szerződésben rendelkezhetnek a vételárrész átruházásáról.
Források:
https://adozona.hu/szja_ekho_kulonado/kozos_tulajdon_ingatlan_eladas_vevo_elado_XWYWY5