Az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény (a továbbiakban: Módosítás) 2022. december 21. napján került kihirdetésre, amely 2023. január 01. napján lépett hatályba. A módosítások gerincét a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) érintő módosítások képezték. A Módosítás bizonyos rendelkezései csak 2023. május 01. napján léptek hatályba, így különösen a termőföldek átlagárával összefüggő rendelkezések, amelyet az alábbiak szerint ismertetünk.
2022. július 01. óta biztosított a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (a továbbiakban: NAK) számára annak lehetősége, hogy az aránytalan haszonbérleti díjak esetében nyilatkozatot tehet a hatósági jóváhagyási eljárás során. A fenti Módosítás alapján ezen aránytalansági szabály nyer alkalmazást az adásvételek esetén is, így tehát 2023. május 01. napjától a NAK vizsgálhatja az erdőnek nem minősülő föld esetén az ügylet szerinti ellenértéket akként, hogy az meghaladja-e a NAK honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben.
A NAK ezt a helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa korábban véleményezett, a földforgalommal összefüggésben lefolytatott hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozza meg.
A NAK a fenti analógia mentén az adásvételi szerződések esetében meghatározott vételárat akkor tekinti aránytalannak, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják.
A Földforgalmi törvény 24. § (5) bekezdése rögzíti, hogy előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetősége szempontjából a föld kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúr-állapotát, öntözhetőségét, kerítettségét. A Földforgalmi törvény 24. § (5) bekezdésének előírásai alapján, az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát az adásvételi szerződésben indokolni és igazolni kell, a jóváhagyási eljárásban az illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.
A Földforgalmi törvény 2023. május 01. napján hatályba lépett módosításainak indoka az ún. spekulatív földszerzések visszaszorítása, amelynek érdekében a Földforgalmi törvény 24. § (6) bekezdése – a vételár aránytalanságának vizsgálata mellett – előírja a NAK számára, hogy az adásvételi szerződések vonatkozásában lefolytatott eljárás során azt is meg kell nézni, hogy a vevő vagy az elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá meg kell vizsgálnia, hogy – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e jogügylet.
Összegezve tehát a fentieket, a 2023. május 01. napja után az erdőnek nem minősülő földek tárgyában létrejött adásvételek esetében, amennyiben a kialkudott vételár 10%-ot meghaladó mértékben eltér a NAK honlapján (https://www.nak.hu/tta) közzétett, ott megismerhető, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéktől, akkor annak indokáról már az adásvételi szerződésben nyilatkoznia kell a feleknek és az eltérés okát igazolni kötelesek, továbbá a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívása alapján az eladó vagy megbízása alapján a vevő bizonyítani köteles a vételár értékének arányosságát is. Mindemellett a NAK 2023. május 01. napját követően az ún. spekulatív földszerzések visszaszorítása érdekében a szerződések vizsgálatakor figyelembe veszi, hogy a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá azt is vizsgálja, hogy a szerzés – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.
Forrás:
az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény;
a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény;