A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:31. § – 5:34. § szakaszai rendelkeznek az elidegenítési és terhelési tilalom jogintézményéről. A jogintézményt egyre szélesebb körben alkalmazzák, ellenben továbbra sem lehetséges annak önálló biztosítékként való alapítása.
Elidegenítési és terhelési tilalom csak meghatározott jogok biztosítására, illetve csak a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására alapítható, ebből fakadóan pénzkövetelésre vagy követelésre és jogra vonatkozó jogok biztosítására nem alkalmazható.
Ugyanakkor a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog tekintetében akkor is alkalmazható, ha az nem dologi jogi, hanem kötelmi jogi természetű. Ez lehet a tulajdonátruházási szerződés teljesítésének a követelése, vételi vagy eladási opció, ajándék visszakövetelése, az átruházásra irányuló szerződés felbontása esetén a dolog visszakövetelése iránti, vagy bármely más, dologra vonatkozó, akár atipikus igény, illetőleg kötelezettség is (például használati és beépítési kötelezettség).
Elidegenítési és terhelési tilalom alapítható tulajdonjog-fenntartással történő eladás esetén az eladó visszakövetelési jogának a biztosítására is, bár a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének az ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzése megfelelő megoldásként szolgál az eladó pozíciójának biztosítására.
Figyelembe véve, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom meghatározott jogok biztosításához kapcsolódik, mindig meghatározható a biztosított jog jogosultja, akinek jogát a tilalom védi.
Az elidegenítési és terhelési tilalom meghatározott jog érvényesíthetőségét biztosítja, így nyilvántartásba való bejegyzése esetén annak a jognak a feltüntetése is szükséges (a jogosultjával együtt), amelynek biztosítására a tilalom szolgál.
Ebből fakadóan az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására az adott jog létrejöttét követően is alapítható, és a jog (például zálogjog) bejegyzése után is bejegyezhető.
Ennek megfelelően a Ptk. hatálybalépését megelőzően keletkezett jogok biztosítására a Ptk. hatálybalépését követően is alapítható elidegenítési és terhelési tilalom a Ptk. vonatkozó rendelkezései alapján. Amennyiben az érintett jog bejegyzését követően kerül a tilalom alapításra és bejegyzésre, úgy szükséges a rendelkezési jog nyilvántartás szerinti gyakorlására jogosult személy jognyilatkozata az alapításához.
Az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint az elidegenítési tilalom egyaránt az ingatlan-nyilvántartásba (Iny.) bejegyezhető tény.
Az Iny.-re vonatkozó szabályokból fakadóan a (biztosított) jog bejegyzését követően bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom a bejegyzések rangsorára nincs hatással, mivel azt a bejegyzési kérelem iktatási időpontja határozza meg.
Iny.-be bejegyzett zálogjoghoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat törlő határozat a széljegyzett beadványok rangsorától függetlenül, soron kívül átvezetésre kerül.
A Ptk. az ingatlanra alapított elidegenítési és terhelési tilalom tekintetében előírja, hogy az ingatlan-nyilvántartásban annak a jognak a feltüntetése is szükséges, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A jog feltüntetése a tilalom mellett azonban minden nyilvántartás esetében indokolt, amelybe elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésre kerül, függetlenül az adott nyilvántartás közhitelességétől, valamint attól, hogy a bejegyzés konstitutív hatályú-e vagy sem.
Az elidegenítési és terhelési tilalmat, valamint az elidegenítési tilalmat hivatalból kell bejegyezni tulajdonjog átruházása esetén abban az esetben is, ha az új tulajdonos külön nem kérelmezte azt.
Amennyiben az elidegenítési és terhelési tilalmat öröklési szerződéssel kötik ki és ez alapján kerül bejegyzésre, úgy az örökhagyó tulajdonjogának törlése során azzal egyidejűleg törölni kell.
Az Iny. mellett a cégjegyzékbe is bejegyezhető az elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom a zálogkötelezett tag vagy a zálogjogosult külön kérelmére. Legtöbb esetben az érintett üzletrészt terhelő zálogjog kikötése mellett bevett gyakorlat az elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom külön kikötése és annak nyilvántartásba vétele.
A felek rendelkezési szabadságából eredően van lehetőség kizárólag elidegenítési tilalom alapítására, amely esetben a dolog tulajdonjogának az átruházása a jogosulttal szembeni hatállyal kizárólag az ő hozzájárulásával lehetséges, a dolog megterhelését azonban nem korlátozza. Az elidegenítési és terhelési tilalom szabályainak alkalmazása során a dolgot terhelő dologi jogok alapítása a dolog megterhelésének minősülhet.
Szerződéses jogviszonyok csak a felek között, relatív hatállyal keletkeztetnek jogosultságokat és kötelezettségeket, így a dologra vonatkoztatott teherként nem értelmezhetők. Ebből fakadóan nem esnek a megterhelés tilalma alá a szerződési szabadságot (bérleti, haszonbérleti, haszonkölcsön-szerződések stb. megkötése) korlátozó megállapodások.
Lehetséges, hogy a felek a szerződéses szabadság elvéből fakadóan egymással szemben vállalják, hogy javaikat nem ruházzák át és nem terhelik meg, ez azonban harmadik személyek felé csak akkor válik hatályossá, ha a vállalt korlátozás egy olyan nyilvántartásba is bejegyezésre kerül, amely tekintetben a bejegyzéshez ez a joghatás fűződik.
Az elidegenítési és terhelési tilalomhoz abban az esetben kapcsolódik dologi hatály, amennyiben olyan nyilvántartásba kerül bejegyzésre, amelynek szabályozása ezt a joghatást írja elő.
Amennyiben a fenti nyilvántartása való bejegyzés elmarad, a fél által vállalt kötelezettség ellenére való elidegenítés vagy megterhelés csupán szerződésszegésnek minősül. A Ptk. erre vonatkozóan külön korlátozást a követelésekre vállalt engedményezési tilalom kapcsán határoz meg (Ptk. 6:195. §).
Abban az esetben azonban, ha a szerződésszegésről mind a két fél tudott, a szerződéses elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés, amellyel megvalósul a tilalom jogosultjának a hátrányára történő cselekmény, nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző szerződésként semmisnek minősülhet (Ptk. 6:96. §).
Az elidegenítési és terhelési tilalom kikötésének a biztosított joghoz kapcsolódó járulékos jellegéből fakad, hogy a tilalom megszűnik a biztosított jog megszűnésével egyidejűleg (lsd. példaként az öröklési szerződés során történő hivatalbóli törlés esetét).
Amennyiben az elidegenítési és terhelési tilalom szerződéssel történő alapítása a kötelezett vagy a többi hitelező érdekét jelentős mértékben sérti, a szerződés semmissége a szerződési jogi szabályok – például az uzsorás vagy a nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző szerződésekre vonatkozó rendelkezések – alapján állapítható meg.
forrás: https://jogaszvilag.hu/cegvilag/az-elidegenitesi-es-terhelesi-tilalom-szabalyozasa-a-ptk-ban/