A Kúria 1/2021. közigazgatási-polgári jogegységi határozatában azon jogkérdésben határozott, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
Nincs egységes gyakorlat annak megítélésében, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát akkor, ha az elővásárlásra jogosult nem tesz olyan nyilatkozatot, miszerint az elővásárlási jogával nem kíván élni, ugyanakkor a részére megküldött vételi ajánlatot nem fogadja el teljes egészében.
A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:167 §-ban meghatározott okirati elv alapján főszabály szerint a jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.
Ennek értelmében egyrészről
-
- elővásárlási jog fennállása esetén, ha a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, akkor vagy csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felhívását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni
másrészről
-
- a vevő tulajdonjoga vagy akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult kifejezetten úgy nyilatkozik, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy pedig akkor, ha a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat igazolt közlése ellenére az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot egyáltalán nem tesz.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény szerint az elővásárlási jogosultnak a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltétel nélkül kell elfogadnia, amely feltétel nélküli elfogadás esetén a szerződés a tulajdonos és közte, nem pedig a tulajdonos és az eredeti szerződő féllel jön létre.
Sem a Ptk., sem az az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), sem annak végrehajtási rendelete nem rendelkezik arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem teljeskörűen fogadja el, illetve annak elfogadását feltételhez köti.
Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, feladata az ingatlan-nyilvántartás vezetése. A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság – a jogszabályban előírt hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott tartalmi és formai követelményeknek. Polgári jogi jogvitában nem dönthet, így nem foglalhat állást arról sem, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűen gyakorolta-e az elővásárlási jogát.
Amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata – akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból – nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására. Ilyenkor a kérelem szerint be kell jegyeznie a vevő tulajdonjogát. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan. A per megindítása tényének feljegyzése kellő jogvédelmet biztosít számára.
Amennyiben az ingatlanügyi hatóság azt állapítja meg, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, akkor az a nyilatkozat alkalmas lehet a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzésének megakadályozására. Ilyenkor vita van a bejegyzést kérő vevő és az elővásárlási jog jogosultja között a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés jogszerűsége tekintetében, amelynek feloldására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre. Ez esetben a vevő tulajdonjoga – figyelemmel az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére – nem jegyezhető be.
Az Inytv. 47. § (2) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége tekintetében a felek között jogvita alakul ki. Az Inytv. 47. (3) bekezdés szerint, ha a (2) bekezdésben foglalt bejelentést tevő személyek az ingatlanügyi hatósági hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával, vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, az ingatlanügyi hatóság érdemben határoz a bejegyzési kérelemről.
Ha tehát az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság köteles az elővásárlási jog jogosultját hiánypótlás keretében felhívni a per megindításának igazolására.
Amennyiben az elővásárlásra jogosult a felhívásban megadott határidő alatt nem igazolja a polgári per megindítását, akkor a szerződés szerinti vevő tulajdonjogát ebben az esetben is be kell jegyezni. Ez esetben az elővásárlásra jogosult elveszíti azt a védelmet, amit a felfüggesztés biztosított a számára a vevő tulajdonszerzésével szemben.
Összegzés
A kifejtettek alapján a Kúria Jogegységi Tanácsa úgy döntött, hogy ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba.
Ebből következően, amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a jogszabályi feltételeknek megfelel, úgy a vevő tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult az ingatlanügyi hatóság felhívásában megadott határidő alatt nem igazolja a hatálytalansági per megindítását. A polgári per igazolt megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárást fel kell függeszteni, és a tulajdonjogot a per kimenetelétől függően kell bejegyezni.
Forrás: 1/2021. számú KPJE határozat