A jelenleg hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) helyébe 2024. február 01. napján az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Új Inytv.) lép, amely jelentős változásokat hoz az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. A jogrendszeren belüli dogmatikai koherencia és a földhivatali eljárás egyszerűsítése érdekében az Új Inytv.-ben már nem szerepel a függőben tartás jogintézménye.
Kérdésként merül fel, hogy az Új Inytv. hatálybalépésekor folyamatban lévő akár hatósági, akár bírósági eljárások körében hogyan kell a jogszabályt alkalmazni.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartásának jelenlegi intézménye kivezetésre kerül, ezért annak előnyeit az új tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog szabályozásában kell továbbvinni. Ennek megfelelően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog joghatásai a következőképpen alakulnának az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás szabályozási koncepciója szerint:
- a joghatások érvényesülésének feltétele az ingatlanügyi hatóság részéről a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése az adott ingatlanra vonatkozóan;
- 6 (hat) hónapos időtartam alatt az ingatlannal kapcsolatban érkező további kérelmek széljegyzésre kerülnek (további jogok, tények bejegyzése felfüggesztésre kerül);
- a vevő későbbi tulajdonjog szerzésének bejegyzése (ha annak feltételei fennállnak és kérelmezése megtörténik) ezen vevői jog ranghelyén fog történni;
- a vevő, mint adós ellen induló végrehajtás esetén végrehajtási jog az adott ingatlanra nem jegyezhető be, az az adott ingatlant nem érinti;
- az adott ingatlan tulajdonosa (eladó) mint adós elleni végrehajtás esetén a végrehajtási jog az ingatlan vonatkozásában 6 (hat) hónap után bejegyezhető;
- a tulajdonjog-fenntartást tartalmazó és az ahhoz kapcsolódó vevői jogot alapító szerződésben a feleknek határozott időt kell kikötniük ezen jog fennállására, amely határozott idő lejárta után a jogot törölni kell: ha a felek eltérő időtartamot nem kötöttek ki, akkor 2 (kettő) év elteltével a jogot törölni kell. A határozott idő eltelte előtt, illetőleg határozott idő kikötésének hiányában 2 (kettő) éven belül ezen jog csak az általános szabályok, azaz a bejegyzett jogosultak közös kérelme alapján törölhető, ahogy minden ezen jogot követő további jog bejegyzése is csak a rangsorban előbb állók közös kérelme esetén teljesíthető (kivéve végrehajtási jog törlése).
Az Inytv. 47/A. §-a alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárást a következő négy esetben kell függőben tartani:
- a) a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig;
- b) a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 (hat) hónapos határidő elteltéig;
- c) az ügyész értesítése esetén, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti meghatározott tájékoztatás ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezéséig; vagy
- d) ha törvény így rendelkezik.
Az a), c) és d) pontokba foglalt rendelkezések szükségesek, ugyanakkor az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény eljárási szabályaival nem koherensek. Tekintettel arra, hogy ezek eljárási szempontból felfüggesztési okok, az Új Inytv. felfüggesztési okként szabályozza újra ezeket. Megjegyzendő, hogy az előkészítés alatt álló ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény várhatóan módosítani fogja az a) pont tekintetében az Új Inytv.-t. Az a) pont a jövőben az automatikus döntéshozatal gyakorlati szempontjaira figyelemmel mégsem felfüggesztési ok lesz, hanem az Új Inytv. ez esetben is az ügyintézési határidő kezdő időpontját fogja eltérően meghatározni akképpen, hogy előző széljegy esetén az ügyintézési határidő az utóbb széljegyzett beadvány tekintetében csak az előző széljegy elintézését követő napon fog megkezdődni. A b) pont alapvetően egy ingatlanforgalomhoz kapcsolódó anyagi jogi szabályozást rejt magában, ennek fényében a Szabályozási Koncepció a kérdéskört nem eljárásjogi, hanem anyagi jogi szempontból közelíti és javasolja megoldani: így a polgári jogban szabályozott tulajdonjog-fenntartás jogintézmény kapcsán szabályozásra kerülő, fentebb leírt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nyújtana széles körű és biztos jogszabályi hátteret a kérdés rendezésére.
Az Új Inytv. 93. §-a szerint
„Az átmeneti rendelkezéseket törvény állapítja meg.”
A folyamatban lévő eljárások vonatkozásában az eljárási szabályokat az átmeneti rendelkezések (a továbbiakban: Átmeneti Rendelkezések) állapítják meg.
A fentiekben hivatkozott Átmeneti Rendelkezéseket tartalmazó törvénynek jelen összefoglaló készítésekor tervezete nem ismert, parlamenti tárgyalására, különösen elfogadására nem került sor.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló T/15969. számú törvényjavaslathoz fűzött végső előterjesztői indokolás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvényhez – Indokolások Tára 2022/7. (a továbbiakban: Törvényjavaslat Indoklás) elkészültét követően az Új Inytv. tartalma módosításra került, amelyre tekintettel új indoklás elkészültére mutatkozik lehetőség. E tekintetben megbízható információval – a rendelkezésre álló háttéranyag alapján – jelen összefoglaló készítésének időpontjában nem rendelkezünk.
A Törvényjavaslat Indokolásban foglalt Részletes Indoklás 1. §-a szerint a már folyamatban lévő eljárásokat – főszabály szerint – a megindulásukkor hatályban lévő jogszabályi rendelkezések szerint kell lefolytatni. Fentiekben foglaltak alapján a jogalkotó akarata és célja egyértelmű.
Források:
https://jogkodex.hu/doc/7345043
https://szakcikkadatbazis.hu/doc/8191794
https://www.ajk.elte.hu/dstore/document/2566/Themis_2021dec_64-95.pdf