Hazánkban a földforgalmi szabályozást egy meglehetősen összetett és gyorsan változó jogszabályanyag alkotja, amely a közelmúltban jelentős változáson esett át. Az egyes törvényeknek az agrárminiszter feladatkörét érintő módosításáról szóló 2023. évi XLIV. törvény (a továbbiakban: Módosítás) 2023. július 01. napjával többek között módosította a földforgalmi szabályozás gerincét alkotó, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (a továbbiakban: Földforgalmi tv.). A jelen cikk során ezen Módosítás fontosabb részei kerülnek bemutatásra.
2023. május 01. napjától bevezetésre került az ún. „átalagár szabály”, amely alapján az erdőnek nem minősülő föld adásvételének okiratba foglalásakor, ha a kialkudott vételár 10%-ot (tíz százalékot) meghaladó mértékben eltért a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara honlapján közzétett, ott megismerhető, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéktől, akkor annak indokáról a szerződésben egyrészt nyilatkozni kellett, másrészt az eltérést igazolni volt szükséges. (Erről a https://drhamar.hu/az-erdonek-nem-minosulo-termofoldek-atlagaraval-osszefuggo-2023-majus-01-napjan-hatalyba-lepett-jogszabalyi-rendelkezesek cikkünkben írtunk.)
A Módosítás a Földforgalmi tv. „átlagár szabályát” 2023. július 01. napjával hatályon kívül helyezte, és a Földforgalmi tv. 24. § (3) bekezdés ha) pontja alapján 2023. július 01. napjától a szerződésben meghatározott vételár megfelelőségének vizsgálata tekintetében visszatért a korábbi ún. hozamszámítás módszer, azaz a termőföldek vételára vonatkozásában a helyi földbizottság által értékelendő szempont a földnek – indexálással meghatározott – a 20 (húsz) éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képessége. Ezáltal a tiszavirág életű „átlagár szabály” kizárólag a 2023. május 01. és 2023. június 30. napja között megkötött termőföld adásvételek során volt alkalmazható.
A Módosítás 2023. július 01. napjától a termőföldek adásvételi szerződésben feltüntetett vételárával összefüggésben új szabályt vezetett be, amely szerint az euróban vagy más külföldi devizában meghatározott vételárösszegek esetében azokat a szerződésben fel kell tüntetni forintban is és a vételár megfizetése ezen forint-összeg megfizetésével is teljesíthető. A Módosításhoz fűzött indokolás szerint a külföldi pénznemben feltüntetett vételár esetén az árfolyam-ingadozás és az abból fakadó bizonytalanság alkalmas arra, hogy elriassza az elővásárlókat, ezért volt szükség a Földforgalmi tv. érintett rendelkezésének módosítására.
A Módosítás alapján további újítás a földforgalmi szabályozást tekintve, hogy 2023. július 01. napját követően 10 (tíz) hektárig kifüggesztés nélkül vásárolhatnak földet a pályájukat kezdő gazdálkodók. A Földforgalmi tv. 20. § i) pontja szerint az első 10 (tíz) hektár megszerzésére nem kell alkalmazni az elővásárlási jog szabályait sem, azonban ezzel a lehetőséggel csak az a földműves élhet, akinek jelenleg, valamint a korábbiakban sem volt több mint 10 (tíz) hektár termőföld összesen a tulajdonában (ideértve az ügylettel megszerzendő föld területét is), továbbá az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 (húsz) km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább 3 (három) éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkezik.
A Földforgalmi tv. 20. § i) pontja kapcsán megjegyzendő, hogy a föld fekvése szerint illetékes mezőgazdasági igazgatási szervek nincsenek könnyű helyzetben a 10 (tíz) hektáros korlát ellenőrzése tekintetében, figyelemmel arra, hogy jelenleg nincs olyan egységes nyilvántartás, amelyből egy egyszerű keresés alapján választ kaphatnának azon kérdésre, hogy az adott földműves pontosan hány hektárral rendelkezett korábban. Az ellenőrzés során alapvetően a múltbeli adatok feltárása jelent nehézséget. A jelenleg fennálló tulajdoni adatok, így a birtokmennyiségek a birtokösszesítő kimutatásokból ugyan megismerhetőek, azonban az adott földműves által korábban tulajdonolt birtokmennyiségek vonatkozásában már nem áll rendelkezésre ilyen összesítő nyilvántartás, így ezen adatok ellenőrzéséhez időigényes kutatómunkára van szükség.
Ami az elővásárlási jog jogosultjainak sorrendjét illeti, a Módosítás következtében 2023. július 01. napját követően a helyben lakó szomszéd megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlásra jogosultakat, így az ökológiai gazdálkodót, a vetőmag-előállítót és az állattartót is. Tehát a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdése szerinti személyi kör ezentúl a helyben lakó szomszéd és a helyben lakó földművesek között helyezkedik el az elővásárlási sorrendben, amely az alábbiak szerint alakul:
- Magyar Állam;
- közös tulajdon esetén a tulajdonostárs;
- földhasználó;
- helyben lakó szomszéd;
- kiemelt tevékenységet végző földműves;
- további helyben lakó;
- a 20 km-en belüli földműves.
A Módosítás hatályba lépésével az elővásárlási jog és az előhaszonbérleti jog jogosultjának elfogadó nyilatkozatát érintő változások is hatályba léptek. A Módosítás alapján az elővásárlási jog jogosultja és az előhaszonbérleti jog jogosultja az elfogadó jognyilatkozatát a nyilatkozattételre nyitva álló határidő lejártáig a jegyzőhöz intézett jognyilatkozatával jogosult visszavonni. Az időbeli korlát felállítására azon körülmények okán volt szükség, hogy az elővásárlási és előhaszonbérleti jog visszaélésszerű gyakorlására ad lehetőséget és a hatóság számára felesleges adminisztrációs terhet okozna, ha a jogosult az elfogadó nyilatkozatát egyoldalú jognyilatkozattal a mezőgazdasági igazgatási szerv határozata meghozataláig visszavonhatná. Erre figyelemmel a Módosításhoz fűzött indokolás szerint a szabályozás koherenciája, a visszaélések kizárása és a felesleges adminisztrációs teher elkerülése érdekében indokolt az elfogadó jognyilatkozatok visszavonásának lehetőségét egységesen a jognyilatkozat megtételére nyitva álló határidő leteltéig biztosítani.
A földforgalom szempontjából meghatározó változás, hogy 2023. július 01. napjától 30 (harminc) napra csökken a hirdetményi közzététel időtartama a korábbi 60 (hatvan) nap helyett. Így a 2023. július 01. napját követően létrejött adásvételek esetében a szerződés közzétételétől számítva ennyi idő áll rendelkezésére az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozat megtételére. A Módosításhoz fűzött indokolás alapján a hatósági eljárás és a közzététel okán az adásvétellel érintett ingatlan indokolatlanul hosszú ideig egyfajta függő jogi helyzetben van, ezért a forgalom biztonsága érdekében az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló 60 (hatvan) napos határidő lerövidítése indokolt volt.
Források:
az egyes törvényeknek az agrárminiszter feladatkörét érintő módosításáról szóló 2023. évi XLIV. törvény,
a földforgalmi szabályozás gerincét alkotó a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény,
a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény,
https://consultagro.hu/2023/06/21/szavazott-a-parlament-a-foldforgalmi-torveny-modositasarol/