Ingatlan adásvétel során fontos tisztában lenni azzal, hogy az ingatlan értékesítés mely esetekben minősül áfakötelesnek, mikor alkalmazható kedvezményes adókulcs, és milyen esetekben nem kell áfát felszámítania az adóalanynak.
Főszabály szerint áfaköteles az építési telek (telekrész), valamint a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, amennyiben az „új ingatlannak” minősül. Egy ingatlan akkor minősül újnak, ha első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Ilyenek például a beépítés alatt álló, félkész, szerkezetkész ingatlanok, amelyek tekintetében a használatbavétellel összefüggő engedélyezés folyamatban van.
Az újnak minősülő ingatlanok tekintetében fontos megemlíteni, hogy kedvezményes, 5%-os áfakulcs alkalmazható azokban az esetekben, amikor egy többlakásos lakóingatlanban a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, kivéve a rozsdaövezeti akcióterületen található ingatlanokat, továbbá egylakásos lakóingatlan esetén, amennyiben a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. Tehát a kedvezményes áfakulcs alkalmazásához 3 feltételnek kell egyszerre megfelelni, egyrészt lakóingatlan legyen, másrészt újnak minősüljön, harmadrészt a négyzetméter korlát alatt maradjon.
Áfamentes körbe tartozik az áfakötelesnek nem minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet, illetve a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése. Áfamentes értékesítés esetén is lehetőség van arra, hogy az értékesítést áfakörössé tegye az adóalany. Lényeges, hogy amennyiben az adóalany az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlan értékesítésre adófizetési kötelezettséget választ, attól a választás évét követő 5. (ötödik) naptári év elteltéig nem térhet el. A NAV honlapján lehetőség van lekérdezni az áfaalanyiságot választott adóalanyokat https://nav.gov.hu/adatbazisok/adatbleker/afaalanyok/afaalanyok_egyszeru. Amennyiben az eladó nem él az adókötelessé tétel lehetőségével, akkor a főszabályt kell alkalmazni, azaz az ingatlan adásvétel adóalanyok és nem adóalanyok felé is adómentesen fog történni. Ha az áfakörössé tétel jogával él az adóalany az adott áfamentes körbe tartozó ingatlant érintően, akkor az ingatlan értékesítés egy másik adóalany felé fordított adózású lesz. Ha nem adóalany (pl. magánszemély, alanyi adómentes vállalkozás) a vevő, akkor az ingatlan adásvétel egyenes adózással fog történni ebben az esetben is.
Egyenes áfás ügyletnél az áfa fizetését a NAV felé az eladónak kell megtennie, aki levonásba helyezheti a rá áthárított költségek áfatartalmát. Fordított áfás ügylet esetén az áfát nem kell az eladónak megtéríteni, azaz összességében áfamentes a beszerzés, ugyanakkor az esedékes áfabevallásban a vevő vallja be az ingatlan áfáját, mint fizetendő adót, és ha joga van az áfa levonására, akkor a levonható adó összegét is feltünteti.
Tehát főszabály szerint az építési telek, és az újnak minősülő ingatlan értékesítése nettó vételár + áfa összegben egyenes adózású lesz. Minden egyéb ingatlanra a főszabály, az adómentes értékesítés. Ez alól kivétel, ha az eladó áfakörössé teszi az ingatlan értékesítést, mert ekkor áfaköteles lesz a jogügylet, és fordított adózás valósul meg az adóalanyok között. A fordított adózás alól kivétel, ha a vevő nem áfaalany, mert ebben az esetben egyenes adózású a jogügylet.
Végül fontos kiemelni, hogy a sorozat jellegű ingatlanértékesítés áfa adóalanyiságot eredményez az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személyek esetén is. Sorozat jellegű ingatlan értékesítésnek minősül az, ha két naptári éven belül négy vagy több építési telket (telekrészt) és/vagy, beépítés alatt álló ingatlant és/vagy, beépített új ingatlant értékesítenek. Ebben az esetben a negyedik, illetve az azt követő értékesítések lesznek áfa kötelesek.
Források:
https://adopraxis.hu/Cikk/forditott-adozas-ingatlanertekesites
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/nezzen-utana/inf_fuz/2023 / 09. Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem
https://iriszoffice.hu/ingatlan-afa-2022/
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII törvény