A földforgalmi szabályok 2024. július 01. napján hatályba lépő változásai

Az Országgyűlés által 2024. április 30. napján elfogadott az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2024. évi XIX. törvény (a továbbiakban: Módosítás) 2024. július 01. napjával számos módosítást vezet be a földforgalmi szabályozásban, ekként módosítja a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.), valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.), illetve a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Tfvt.) rendelkezéseit.

A Módosítás indokolása alapján a jogalkalmazás egységessége érdekében szükséges az életvitelszerű lakáshasználat helyének fogalmi meghatározása, ezért annak fogalma összhangban a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény rendelkezéseivel került meghatározásra a Földforgalmi tv. 5. § 4. pontjában:

„4. életvitelszerű lakáshasználat helye: a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett tartózkodási hely, ennek hiányában ellenkező bizonyításig a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett lakóhely (a továbbiakban: bejelentett lakóhely).

A Módosítás továbbá – a jogalkalmazói gyakorlat tapasztalatai alapján – a gazdasági év fogalmát is pontosítja, amelyre tekintettel a Földforgalmi tv. 5.§-a az alábbi ponttal egészül ki:

„8. gazdasági év: tárgyév október 16. napjától a következő év október 15. napjáig tartó időszak;”

A termőföldek adásvételére irányuló szabályozás az elmúlt években megannyi változáson ment keresztül, amely a Módosítás révén tovább formálódik, ekként a Földforgalmi tv. 15/A. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:

„15/A. § (1) Ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező földet hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés vagy többlethasználati megállapodás érinti, akkor a szerződés tartalmazza a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást.

A Módosítás rögzíti, hogy a jelen pontban foglaltak megsértésével megkötött szerződés semmis.

Változás következik be a közös tulajdonban álló föld öröklésével összefüggésben, így Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(3) A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányada egészének vagy egy részének eladása esetében az (1) bekezdés b)–e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Házastársi közös vagyon megosztása esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a közös vagyonba tartozó ingatlanrész az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársának tulajdonát képezte. Ha a földműves tulajdonostárs a tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt tulajdonrésze az örökhagyó tulajdonát képezte.”

A Módosítás alapján a Földforgalmi tv. 19. § (2) bekezdése az alábbiakkal egészül ki:

„(2)[…] Öröklés esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az örökhagyó használta.”

A Módosítás érinti a több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítésének szabályait, amely alapján a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(5) Több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha

a) azok egymással szomszédosak,

b) a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója

ba) az eladó vagy

bb) legalább három éve a vevő, vagy a vevő legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a vevő közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy

c) a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény 18/A. § (1) bekezdés c) pontja vagy 18/B. § (1) bekezdés c) pontja szerinti értékesítés esetén a földek azonos hagyatékhoz tartoznak.”

Figyelemmel arra, hogy a termőföldek adásvételével összefüggésben a vételár megfizetésének szabályai 2024. január 01. napi hatállyal módosultak, e tekintetben a Módosítás a Földforgalmi tv. vételár megfizetéssel összefüggő szabályrendszerét tovább bővíti és a Földforgalmi tv. a 21/A. § rendelkezéseivel egészül ki:

„21/A. § (1) Ha az adásvételi szerződésben foglaltak alapján a vevő a kötelezettségvállalás megerősítéseként foglalót fizetett, akkor az elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét az eladó javára ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe (e § alkalmazásában a továbbiakban együtt: letét) helyezni és ennek igazolását az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni.

(2) Ha az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésben a vevő helyébe lép, akkor a letétbe helyezett összeget az eladó részére kell megfizetni. Minden más esetben a letétbe helyezett összeg a letevő részére visszajár.”

A Módosításra figyelemmel a Földforgalmi tv. 24. § (3) bekezdés h) pont ha) alpontja helyébe a következő rendelkezés lép:

[Az adásvételi szerződésnek a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe kell venni a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg]

„ha) erdőnek nem minősülő föld esetén a földnek a 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét,”.

A Módosítás indokolás alapján: „a termőföld vételárak meghatározása során alkalmazandó számításban jelenleg szerepelnek olyan feltételezések, melyek 20 éves időtávban nem tervezhetőek, illetve nem számíthatóak ki hitelt érdemlő módon. Emiatt indokolt az indexálásra vonatkozó előírás hatályon kívül helyezése, tekintettel arra, hogy a vételár aránytalanságának vizsgálata tekintetében a már ismert adatokból kell kiindulni, nem pedig a jövőbeni bizonytalan eseményekből.”

A Módosítás indokolásában foglaltak alapján a jogalkalmazás egységesítése érdekében szükséges a közvetlenül megelőző használat feltételeinek pontosítása, ekként A Földforgalmi tv. 47. § (1a) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(1a) Az (1) bekezdés alkalmazásában a volt földhasználót megillető előhaszonbérleti jogot érvényesíteni kívánó személy földhasználata nem tekinthető közvetlenül megelőzőnek, ha a földhasználatot a haszonbérleti szerződés közlését megelőzően

a) legalább egy gazdasági év időtartamban

aa) a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője,

ab) az aa) alpont szerinti személyek közeli hozzátartozója, vagy

ac) az aa) vagy az ab) alpont szerinti személyeknek legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet;

b) földhasználati szerződés alapján az a) pontban foglaltaktól eltérő harmadik személy;

c) többlethasználati megállapodás alapján az a) pontban foglaltaktól eltérő valamely tulajdonostárs

bejegyzett földhasználóként gyakorolta.”

A Módosítás révén, amennyiben az előhaszonbérleti jogával élni kívánó személy a földhasználati jogviszonyba öröklés útján lépett, a 3 év időtartamba indokolt beszámítani azt az időszakot is, amely alatt az érintett ingatlant az örökhagyó használta. Erre figyelemmel a Földforgalmi tv. 47. §-a a következő (2e) bekezdéssel egészül ki:

„(2e) Ha a volt haszonbérlő a földhasználati jogviszonyba öröklés útján lépett be, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet az örökhagyó használta az (1)–(2a) bekezdésben foglaltaknak megfelelően.”

Az egybefoglalt haszonbérre vonatkozó szabályok változására is kiterjed a Módosítás tekintettel arra, hogy az egybefoglalt vételárra irányadó szabályozáshoz hasonlóan szükséges az egybefoglalt haszonbér esetén is előírni, hogy az egybefoglalt haszonbér iránti szándékot a szerződésekben egyértelműen meg kell jelölni, amelyre figyelemmel a Földforgalmi tv. 47. §-a a következő (5b) bekezdéssel egészül ki:

„(5b) Egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbe adás esetén a szerződés tárgyát képező földek kizárólag azonos feltételekkel adhatók haszonbérbe.”

A Módosítás a Fétv. szabályozását is érinti. A Módosítás indokolása alapján a jogalkalmazói gyakorlat tapasztalatai alapján a szerződésekből sok esetben hiányzik az ellenérték teljesítésének módja, így ennek szabályozása indokolt a Fétv.-ben. Szükséges továbbá a teljesítési módok körét kiegészíteni a közjegyzői bizalmi őrzéssel, erre figyelemmel a Fétv. a 8. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:

„8. § A föld tulajdonának átruházása esetén a szerződésben szereplő ellenértéket banki átutalással vagy ügyvédi letét alkalmazásával, közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén pedig közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel kell teljesíteni. A szerződésben az ellenérték teljesítésének módját meg kell határozni. A felek ettől eltérő megállapodása semmis.”

A Módosítás indokolása kitér arra is, hogy: „a haszonbérleti szerződés fogalmi elemei közé tartozik, hogy a haszonbérlő jogosult a föld használatára, hasznainak szedésére, ugyanakkor köteles a földet a rendeltetésének megfelelően művelni és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon. A haszonbérlet által tehát a föld feletti használati jogot a tulajdonos vagy haszonélvező átengedi a haszonbérlő részére. A használat keretében a haszonbérlő jogosult döntést hozni a földet érintően alkalmazni kívánt agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozóan is, a fenti kötelezettségének keretei között.

Figyelemmel arra, hogy a gazdasági év meghatározására naptári nap szerint kerül sor, azonban az egyes növénykultúrák esetében a szokásos betakarítás időpontja ettől eltérő lehet, így szükséges annak rögzítése, hogy amennyiben a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével szűnik meg, akkor a haszonbérlő jogosult az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarítási munkák elvégzésére a szerződés megszűnését követően is.” 

Erre figyelemmel a Fétv. 12. alcíme a következő 51/B. §-sal egészül ki:

51/B. § (1) A haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat.

(2) Az (1) bekezdésbe ütköző szerződés semmis.

(3) Ha a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével megszűnik, a haszonbérlő az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarításra a szerződés megszűnését követően is jogosult. A felek ezzel ellentétes megállapodása – a haszonbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése kivételével – semmis.”

A Módosítás Tfvt.-t érintő változásainak célja a tájképi elemek kapcsán speciális szabályok megállapítása, valamint az időleges más célú hasznosítás tárgyában kiadott engedélyekben foglalt kötelezettségek ellenőrzésének biztosítása, és szükség esetén az ezzel kapcsolatos mulasztások szankcionálása lehetőségének megteremtése, ekként a Tfvt. rendelkezései az alábbiak szerint változnak:

A: Tfvt. 2. §-a a következő 28. ponttal egészül ki:

(E törvény alkalmazásában)

„28. tájképi elem: az (EU) 2021/2116 európai parlamenti és tanácsi rendeletnek a közös agrárpolitika keretében működő integrált igazgatási és kontrollrendszer tekintetében történő alkalmazására vonatkozó szabályok megállapításáról szóló, 2022. május 31-i (EU) 2022/1173 bizottsági végrehajtási rendelet 8. és 9. cikke szerinti támogatásokra vonatkozó eljárás során ekként használt fogalom.”

A Tfvt. „A művelési ág megváltoztatása” alcíme a következő 4. §-sal egészül ki:

4. § (1) Nem minősül a termőföld művelési ága megváltozásának a 2. § 28. pontja szerinti támogatható tájképi elem létesítése és fenntartása.

(2) Az ingatlanügyi hatóság által a művelési ág változás bejelentésének elmulasztása miatt indított eljárásban a 3. § alapján bejelentésre kötelezett személynek nyilatkoznia kell az (1) bekezdésben foglaltak fennállásáról.”

40. § A Tfvt. 5. §-a a következő (5b) és (5c) bekezdéssel egészül ki:

„(5b) Nem tekinthető az (1)–(4) bekezdésben foglalt kötelezettség elmulasztásának a 2. § 28. pontja szerinti támogatható tájképi elem létesítése és fenntartása.

(5c) Az ingatlanügyi hatóság által az (1)–(4) bekezdésben foglalt kötelezettség elmulasztása miatt indított eljárásban a kötelezettnek nyilatkoznia kell az (5b) bekezdésben foglaltak fennállásáról.”

41. § A Tfvt. 9. §-a a következő (2a) és (2b) bekezdéssel egészül ki:

„(2a) E törvény alkalmazásában nem tekinthető más célú hasznosításnak a 2. § 28. pontja szerinti támogatható tájképi elem létesítése és fenntartása.

(2b) Az a személy, akivel szemben az ingatlanügyi hatóság termőföld engedély nélküli más célú hasznosítása tárgyában eljárást indított, az eljárás során a (2a) bekezdésben foglaltak fennállásáról nyilatkozik.”

42. § (1) A Tfvt. 14. § (1b) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(1b) Nem minősül időleges más célú hasznosításnak a földrészleten begyűjtött terménynek, vagy mellékterméknek, illetve a területre kijuttatni tervezett istállótrágyának az időszerű mezőgazdasági munkavégzésnek megfelelő módon és időtartamban, de legfeljebb 6 hónapig a termőföldön történő átmeneti tárolása.”

(2) A Tfvt. 14. §-a a következő (3a) bekezdéssel egészül ki:

„(3a) Ha az időleges más célú hasznosítás engedélyben meghatározott időtartama lejárt anélkül, hogy az igénybevevő a 10/A. § (2) bekezdése szerinti bejelentést megtette volna és az igénybevevő az engedély hatálya alatt nem kezdeményezte sem az engedély időtartamának meghosszabbítását, sem annak hatályon kívül helyezését, az ingatlanügyi hatóság az engedély időbeli hatályának lejártát követő 15 napon belül felszólítja az igénybevevőt, hogy a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül nyilatkozzon az engedélyezett időleges más célú hasznosítás megkezdéséről és megvalósításáról.”

Tekintettel arra, hogy a Módosítás nem kizárólagosan a Földforgalmi tv., a Fétv., valamint a Tfvt. rendelkezéseit reformálja – hanem összesen 23 agrártárgyú törvényt érint – javasoljuk a Módosítás, illetve az ahhoz kapcsolódó jogalkotói indokolás teljes terjedelmében történő megismerését.

Források: